為什么任志強比經濟學者更能預測準中國房價？

――不能不說的中國高房價秘密

劉忠良

新著《大國危途》

3月21日《新京報》發表文章《中國房價預測十年亂象：百姓信專家損失慘重》（原標題：預測？忽悠？房價預測的十年亂象），把樓市“唱空派”學者猛劈一頓，說：“數年來，謝國忠、易憲容、牛刀等人的預測悉數落空。一眾聽信者只能蒙受多掏購房款的損失或繼續無力買房。”

決定房價有兩只手，一只是市場，一只是政府。只有在市場經濟下，市場才能較好的發揮作用，經濟學家才能預測準確。請問《新京報》這篇文章的作者，中國是市場經濟嗎？房地產是市場經濟嗎？NO！

中國房地產是在宏觀政治經濟社會扭曲之下的非市場經濟！在這種情況下，如果僅僅依照市場經濟規律預測，很難預測準確，因為政府各種政策和房地產既得利益集團的推力組合非常容易改變房價走勢，甚至一只手做做樣子“打壓”房價，而另一只手卻用力“推高”房價。

比如在2008年，按照牛刀等人士按照市場規律預測，房價下跌。的確，當時房價下跌了。但是，隨后中央推出4萬億和地方十幾萬億的投資計劃，貨幣像洪水大爆發一樣投向中國市場，這時房價必然扭轉直上！誰能預測中央和地方會出那么多投資和釋放天量貨幣？反正不是學經濟學的！在政府干預下，中國經濟不會按照經濟學規律走，至少在短期內如此。

在這種非市場經濟的情況下，只有占據房價決定權的強勢一方才能預測房價，而這個強勢集團就是政府利益和市場房地產利益者所組成的房地產既得利益集團，他們的推動高房價的愿望說出來，房價按照他們的愿望走，他們就所謂“預測”對了房價走勢。這叫“預測房價”嗎？這是給高房價鼓吹而已。

中國房地產不是市場經濟，是在宏觀經濟社會扭曲之下的非市場經濟，是不能完全按照市場經濟預測的，所以謝國忠預測房價一直失敗。任志強以前預測房價對了，不是因為他預測對了，而是因為他是房地產既得利益集團的一部分，在房地產既得利益集團強勢的時候，既得利益集團所鼓吹的就是正確的。只要房地產既得利益集團強勢，且國家政治經濟社會形勢允許房地產既得利益集團如意的強勢，任何一個為自己利益鼓吹的房地產既得利益者都能預測成功。

房價“唱空派”預測房價下跌，他們只不過是按照市場經濟規律預測，或多少帶些感情希望房價下跌。但是，他們許多也僅僅像無望買得起房子的人一樣，他們不是強勢的房地產既得利益集團集團，他們左右不了房價！

《中國房價預測十年亂象：百姓信專家損失慘重》這篇文章，只能說是別信中國是市場經濟，跟著市場規律走不如跟著強勢既得利益集團走。就像在股市中，跟著機構大部隊買股票，能虧嗎？中國連股票都不是市場經濟，房地產更遠遠不是市場經濟，那些“莊家”不是隨便操縱房價嗎？

中國高房價有三大命脈：一是土地壟斷，導致房地產壟斷高價；二是貨幣持續快速膨脹，資產價格泡沫上漲，房地產是首沖；三是政府缺位，保障房尤其是廉租房供應不足（可參見筆者新著《大國危途――民族興衰與人口政策再思考》對中國房地產的分析）。而這三大命脈，全部控制在中央手中，中央要房地產泡沫破裂就破裂，要保它還能保幾年，現在中央可以決定房地產的命運！

現在中國房價降不降，在于中央政府怎樣認識房地產與經濟、民生和他們自身利益之間的關系，及房價降與不降之間的得失，還有中央領導的魄力。如果中央放開土地制度、放開小產權房，房價很快就會降。如果中央控制好貨幣，有效供給廉租房，高房價很快就難以維持下去。

但我希望是，房價要降。上面我已經分析過，房價崩潰對中國經濟、就業和正規金融影響不大，所以不必過度擔心。同時，希望中央能認識以下三點：

第一，高房價必然帶來高物價和民生壓力。世界上每一個物價貴的城市，必然也是房價也貴的城市，因為除了地租之外，其他成本都是相差不大的。

比如街道兩旁的商店，房租高，商品價格被迫太高，同時利潤和員工工資受到擠壓，危害就業和民眾收入增長，降低內需，拉大貧富差距。同樣，租用寫字樓的創業者或創新者，由于房租成本高，必然危害創業和創新。商店或寫字樓后面的居民房，不是購房時價格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內需。由于過多資金流向房地產，房地產過多透支消費購買力，則危害經濟的轉型升級。高房價的必然結果是高經濟運行成本、高創業創新成本、高生活成本、低就業、低收入、經濟低端化和貧富差距的持續擴大。

第二，高房價帶來高生活壓力，從而造成中國持續的超低生育率，讓未來中國人口大崩潰，這等于是房地產既得利益集團綁架民族未來，同時也把他們自己的未來給滅了――沒現在的孩子哪有未來的房地產市場？

按照近兩次人口普查所顯示的1.2左右的總和生育率，未來中國人口將每過一代（約30年）減少45%，兩代減少70%，5代減少95%！中國20-29歲生育旺盛期婦女將從2010年的1.1億然后快速下滑到2017年的0.9億，到2023年只有0.65億。1990年中國新生人口是2800多萬，2010年降低到1300多萬，按照目前的生育率水平和年輕育齡婦女變化預計，2024年左右中國每年新生人口將降低到700多萬（見《大國危途――民族興衰與人口政策再思考》）。

按照80歲預期壽命計算，到2030年，1950年出生人口步入大規模死亡年齡，則2030年左右中國每年死亡人口有1500多萬，每年人口減少800萬左右。到2043年以后，中國第二次嬰兒潮人口步入死亡年齡時，中國每年死亡人口2500萬，而那時新生人口或不足500萬，中國人口將每年減少2000萬左右，五年左右消失一個億。在這種情況下，包括房地產在內，中國各個產業除了火葬場之外將大片大片的死去，中國將成為“工業廢墟”和“房地產廢墟”，中華民族也將淪落為一個又老又小的民族！

第三，高房價之外，房價快速上漲所帶來的短暫利益已經結束，而危害又非常大，這時應該快刀斬亂麻，解決掉房地產泡沫。房地產泡沫就像飲鴆止渴，在止渴之后，應該趕快把毒藥吐出來。

在房地產泡沫上升階段，創造了GDP和就業，但同時，民生成本和經濟運行成本越來越高，因為房價和房租越高，越來越多的利益畸形的流向房地產業，這時危害越來越大。就像喝了毒，毒性要爆發了，所以要趕快解毒。

筆者在新著《大國危途――民族興衰與人口政策再思考》中指出：房價下跌的方式，是先暴跌再適度慢慢反彈對中國最有利。如果慢慢跌，無論是買房居住的人還是投資房地產的人，大家都抱著買漲不買跌的態度，蓋房子的人找不到買家，準備買房子的人手里握著錢活受罪，銀行和房地產商對新房地產開發也躊躇不前，對經濟和就業最不利。

如果暴跌再反彈，這時房價回到合理水平，購房能力提高，且害怕房價上升過多，會有更多的人去購房自??；居住價格降低，人們的住房面積擴大，無論是購房自住還是租房，都會選擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升；租房需求增加，投資房產成本降低，且沒有再下跌的風險，真正的房產投資者就可以買更多的房子出租；即使那些房地產投機者，由于房地產在價格底部只會升值，投機者會再次進入房地產。這個時候，非泡沫的實際房地產需求增加，建筑業農民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求。

房價低了，才能真正的加速城市化，從而加速經濟社會轉型升級和縮小城鄉二元結構，而不是許多房子空著但另外一些人卻“假城市化”，所以李克強總理要真正的城市化就不能容忍持續高房價。房價降下去了，房租低了，有利于創業和經營，有利于經濟發展和經濟升級，有利于中國經濟健康持續的發展，也有利于未來逆轉中國的超低生育率危機。所以，對新一屆政府來說，合理的房價非常重要。

對于中國房價，有三個方向，向上、維持、向下。房價向上，這不僅僅是中國民生壓力和房地產扭曲中國經濟的問題，而且還未危及政府合法性，所以不能房價不能在向上。

若維持高房價或泡沫，等于維持艱難的民生和繼續讓房地產綁架中國經濟。從2013年開始，習李連任兩屆，那就是2023年。而據2010年人口普查資料，2020年中國20-24歲新進入就業的年輕勞動人口將比2010年減少41%，高房價不可能再維持十年，而且維持高房價很可能必須高發貨幣，同時又帶來通貨膨脹問題。所以再維持十年高房價是不可能的，中國房地產泡沫必然在習李十年任期內破滅！

既然中國房地產泡沫在習李十年任期內必然破滅，那是前期破滅好呢還是后期破滅呢？中國高房價在前期破滅了，如果暫時影響了GDP和就業，那主要還是上一屆政府的責任。如果在中間或后期破滅了，那就是習李的責任了。所以，中國房地產泡沫破裂越早越好，高房價在快速下跌再慢慢反彈后，將開啟新一輪更良性的發展，這對新一屆各位中央領導都是好事。如果習李和其他中央領導也這樣認為，2013年中國房價有望大跌。即便現在賣房增值稅了，還是盡快賣房好，不然以后損失更大。

希望新一屆中央領導，放開土地制度，控制好貨幣，建好保障房，中國房地產泡沫就可以在2013年破滅，而且破滅速度越快越好，因為越快損失越小，新的開始也來的越快。希望新一屆中央領導力挽狂瀾、快刀斬亂麻，盡快結束痛苦的、不上不下的房地產泡沫！