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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：黃宇昆

文|記者黃宇昆

自央行5月17日發(fā)布房地產(chǎn)金融新政以來(lái)，全國(guó)多省份120多個(gè)城市已密集落地，宣布降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等。

5月24日，除廣州、深圳兩個(gè)一線城市外，廣東省內(nèi)19個(gè)地市的房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，實(shí)施個(gè)人首套房貸首付比例15%、二套房貸首付比例25%的新標(biāo)準(zhǔn)，取消個(gè)人住房貸款利率政策下限。此外，河北、甘肅、云南、廣西、寧夏、重慶、湖北、山西、陜西等多個(gè)省份也已宣布調(diào)整當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款政策。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，“517房貸新政”落地一周以來(lái)，全國(guó)已有10余省份120多個(gè)地市宣布調(diào)整住房信貸政策。僅5月24日，便有100多個(gè)地市調(diào)整房貸新政。

不過(guò)，截至發(fā)稿前，北上廣深一線城市的房貸利率下限和最低首付比例暫未迎來(lái)調(diào)整。5月24日，廣州、深圳多位銀行業(yè)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前其所在銀行尚未執(zhí)行新的房貸新政，仍在等待當(dāng)?shù)叵掳l(fā)執(zhí)行細(xì)則。

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圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

一天超100城調(diào)整房貸政策

5月17日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布三條重磅地產(chǎn)政策：下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，全國(guó)層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。

人民銀行副行長(zhǎng)陶玲在發(fā)布政策時(shí)表示，首付比例、房貸利率政策調(diào)整后，各地可因城施策，自主決定轄區(qū)內(nèi)首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設(shè)置利率下限。

房貸新政發(fā)布以來(lái)，武漢打響落地“第一槍”后，合肥、長(zhǎng)沙、西安等多個(gè)城市也相繼執(zhí)行新政，均是將個(gè)人首套、二套房首付比例調(diào)整為不低于15%、25%，并取消房貸利率下限。

5月24日，河北、甘肅、云南、廣西等省份宣布全域下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例，并取消個(gè)人住房貸款利率政策下限；重慶市也落地房貸新政，調(diào)整房貸政策；廣東省內(nèi)（除廣州、深圳外）19個(gè)地市的房貸政策也進(jìn)行了上述兩項(xiàng)調(diào)整，并對(duì)于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿前，已有10余省份超120個(gè)地市將首套房和二套房最低首付比例分別下調(diào)至15%和25%。

值得一提的是，在“517房貸新政”之前，已有不少城市已調(diào)整房貸利率下限。根據(jù)人民銀行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告公布的數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)城市取消了下限。

從房貸利率調(diào)整幅度來(lái)看，各地的調(diào)整幅度各有不同。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，武漢首套房貸款利率降低30個(gè)BP，從3.55%降至3.25%；二套房降低80個(gè)BP，從4.15%降至3.35%，降幅歷史最高。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息稱，5月24日起，西安房貸利率商貸政策調(diào)整為首套利率在LPR基礎(chǔ)上下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)，即3.55%，二套利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，即3.9%；首付比例政策方面，首套首付為15%，二套首付為25%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，從全國(guó)來(lái)看，調(diào)整首付比例和房貸利率的城市還在繼續(xù)增加，調(diào)整符合市場(chǎng)預(yù)期?！?17房貸新政”全面落地后，預(yù)計(jì)大多數(shù)城市房貸利率下降0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn)；按照100萬(wàn)元貸款、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算，總利息支出可減少7萬(wàn)余元，改善性需求住房的利息支出會(huì)減少更多。

一線城市暫未調(diào)整首付比例和利率下限

在本次房貸新政落地后，市場(chǎng)頗為關(guān)注一線城市的調(diào)整情況。

5月24日，時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份致電多家廣州、深圳的銀行，得到的回復(fù)均為“暫未調(diào)整”“等待通知”。建設(shè)銀行廣州某支行工作人員表示，目前該行首套房最低首付比例仍為30%?！坝姓呦聛?lái)，但還沒(méi)確定具體的比例如何，以官方披露消息為準(zhǔn)。”

某股份行廣州分行客戶經(jīng)理向記者介紹，該行目前首套房的貸款利率為3.85%，二套房貸款利率為4.25%，暫時(shí)還沒(méi)有接到調(diào)整的通知。

深圳的情況也相似，深圳某股份行個(gè)貸經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者介紹，該行個(gè)人按揭貸款首套房利率為3.85%，目前也還是三成首付，“深圳還沒(méi)發(fā)文跟進(jìn)，我們也在等待消息?！痹搨€(gè)貸經(jīng)理稱。

在張大偉看來(lái)，一線城市的信貸門(mén)檻仍然相對(duì)較高，其政策動(dòng)作向來(lái)有風(fēng)向標(biāo)意義。因此，其最終的落地情況，將在一定程度上影響整體市場(chǎng)的情緒。目前來(lái)看，預(yù)計(jì)一線城市調(diào)整幅度不會(huì)太大。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，“517房貸新政”以后，廣州深圳兩地新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)表現(xiàn)都比較好，需要再觀察利好釋放后能否在不動(dòng)首付比例的情況下推動(dòng)市場(chǎng)。

值得一提的是，四個(gè)一線城市目前已經(jīng)下調(diào)了個(gè)人公積金貸款利率。

5月17日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布通知稱，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

此外，5月18日，上海、北京、深圳也宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。三地個(gè)人住房公積金貸款利率均為下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，與央行政策保持一致。

不過(guò)，在存量公積金貸款的利率調(diào)整方面四地略有不同，廣州、北京、上海在5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的利率，深圳則是從2024年7月1日起開(kāi)始執(zhí)行調(diào)整后的利率。

房貸政策調(diào)整對(duì)銀行息差影響可控

個(gè)人住房貸款一直被銀行視為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，此次房貸政策調(diào)整對(duì)于銀行業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

一方面，去年以來(lái)，受提前還貸、樓市下行等因素影響，多家銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)縮水。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2023年，42家A股上市銀行中有僅有14家銀行的個(gè)人住房貸款余額同比增加。

東興證券研報(bào)認(rèn)為，從購(gòu)房者角度來(lái)看，目前首付門(mén)檻、按揭資金成本均有較大幅度下調(diào)，政策力度較強(qiáng)，有助于釋放居民剛需、刺激成交量，提振住房按揭貸款需求。

另一方面，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂房貸利率下調(diào)對(duì)于銀行的凈息差會(huì)造成一定影響?；葑u(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為，銀行盈利能力受影響或更為明顯。取消最低房貸利率下限和下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率將進(jìn)一步壓縮銀行 2024 年的凈息差。此外，貸款需求萎靡、貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)、房貸重新定價(jià)、以及金融機(jī)構(gòu)持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的要求也會(huì)為銀行帶來(lái)進(jìn)一步壓力。

據(jù)中金公司銀行業(yè)分析師林英奇分析，按照全年新發(fā)放按揭貸款利率下調(diào)30BP的預(yù)期，相關(guān)調(diào)整對(duì)銀行息差的負(fù)面影響約為0.8BP，對(duì)銀行利潤(rùn)影響較小。

東興證券研報(bào)認(rèn)為，在當(dāng)前信貸供需環(huán)境下，新發(fā)放住房按揭貸款利率將進(jìn)一步下行，行業(yè)息差仍面臨下行壓力。考慮到政策對(duì)銀行負(fù)債端成本調(diào)降的關(guān)注和推動(dòng)，預(yù)計(jì)息差壓力可控。