（原標題：姚洋：關于房地產調控的幾點思考和建議）

保持房地產價格的穩定，是中央政府的重要政策目標之一，中央政府為此在過去十年間出臺了一系列的房地產調控政策。然而，不可否認的是，這些政策的收效并不明顯，房地產價格非但沒有被抑制住，而且上漲明顯，北上廣等一線城市的房價更是上漲數倍。國家統計局對70個大中城市的監控數據顯示總體房價上漲不明顯，主要原因是這些城市的建成區不斷向更遠的郊區擴散，郊區新建住宅的較低房價壓低了城市的總體房價。筆者認為，導致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預期，此次“新國五條”的所得稅條款更是直接助長房價的上漲。

一、為什么政府的調控政策失效？

我國房價的上漲在很大程度上符合市場規律。首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發了民眾改善居住條件的愿望，推高了對住房的需求。第三，經濟發展存在較為嚴重的地區不平衡，從而導致人口的跨區流動，即使流動人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買新的住房。第四，我國的勞動人口比例于2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續向少數高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在 投資渠道匱乏的情況下，房地產成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長很快，但通貨膨脹率較低，資產市場勢必吸收大量的貨幣，資產價格自然上漲。最后，北上廣一線城市房價的上漲在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結果，這些城市的房價因此不具有代表性。

在這個背景下，政府的調控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點，需要從“盧卡斯批評”說起。盧卡斯是芝加哥大學的經濟學教授，諾貝爾經濟學獎獲得者，主要貢獻在宏觀經濟學理論方面。根據他提出的“理性預期假說”，公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預先做出回應。人們常說的“上有政策、下有對策”就是其中的回應部分。把這個批評應用到中央政府的房地產調控政策上來，是非常恰當的。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產調控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。“新國五條”頒布之后的亂象就是一個很好的證明。

“新國五條”尚未實施，許多家庭抓緊這段空擋買房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房，許多父母則忙著把名下的住房賣給子女，以規避目前高額的轉讓稅費以及“新國五條”實施之后高額的個人所得稅。這些都極大地刺激了房價的上漲。另外，“新國五條”導致的社會影響也不可忽視。網上已經流傳了各種各樣規避“新國五條”的“錦囊妙計”，其中不乏違背基本道德倫理的歪計。

“新國五條”的重頭戲是對 的賣方征收房價增值部分20%的個人所得稅。經濟學常識告訴我們，這將導致二手房交易量的萎縮和房價的上漲，其中的道理是：面對高額稅收， 房主會盡量把稅負轉移給買家，在目前房價上漲預期的壓力下，多數買家往往會接受，這相當于房價的上漲，但這也會嚇退一些買家，從而導致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易沒有額外稅收，一些潛在的二手房買家會轉而購買新建住宅，其后果必然是導致新建住宅價格的上升。

如果政府的目的是通過對交易環節征稅降低房價，那么就應該對購房者征稅，因為這樣的話需求會下降，價格也就隨之下降。但是，對購房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣房者征稅的原因。然而，目前的房地產市場仍然是賣方市場，二手房出售者很容易把稅負轉嫁給購房者，結果是，政府意在保護購房者的好意反倒增加了購房者的負擔。

事實上，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收 。如果對第 征收2%的房產稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。

二、房價上漲真的對公眾不利嗎？

政府的房地產調控措施屢屢失效，且引起社會道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房價上如此較真嗎？

一個必須明確的事實是，一線城市的房價即使下降一半，處于收入下端的50%的家庭也不可能在通勤范圍內買起房。以北京為例。五環以外的房價已經接近每平米3萬元，即便下降一半，100平米的房子也要150萬元，而北京市去年職工平均工資不到6萬元，說明超過一半的家庭的年收入不超過12萬元，買五環以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買房。過去十年的房地產調控政策給公眾傳導的信息是：每個家庭都應該擁有新住房。但是，這在任何國家都是不可能實現的。政府給公眾在空中畫了一張餅，公眾沒有吃到，反倒對政府產生了不滿、甚至怨恨情緒。

各種調查表明，我國城市家庭中的80%擁有自有住房，農村更是100%擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源于以下幾個方面。一是“漂”在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉有住房，但無法解決他們在工作地的住房；二是已經擁有住房的家庭希望二次置業改善居住環境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。值得注意的是，以上四種購房動機往往很難區分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，并從中按租金提取收入，并同時計入居民消費。政府的房地產調控政策多次提到要限制“投資性”購房、打擊“投機性”購房，這在現實中很難做到。