熱點關注二手房交易過程中出現的問題，你來問我來答
來源：金華房產超市網
[導讀]二手房交易過程中出現的問題，你來問，我來答。
簽了購房合同暫不過戶，怎樣防范風險？
Q1：我公司有一職工通過房產中介向別人購買一套二手房。該房屋離屆滿五年還有三個月。購房合同約定房款一百萬元，在簽訂合同當日支付。為減少所要繳納的稅收，該職工想等五年屆滿后再辦理過戶，但又有些不放心。請問，有哪些法律手段可以預防相關風險？
A：金華市正信公證處公證員：上述做法對買方而言，房款已經付清，但產權未轉移，確實存在不確定的風險因素。要解決問題，有幾種方法可供選擇。
1.為保障買房人的利益，買賣雙方可以到房地產登記機構辦理二手房買賣的預告登記。這樣做最直接的效果是能夠預防一房多賣。但物權轉移以房屋過戶登記為準。只進行預告登記而未辦理產權登記，產權未過戶，如果賣方這里出現債務問題，有可能影響到買方的權益實現。
2.買方支付的房款可以先作為無利息的出借款借給賣方，并以上述房屋作為抵押物。雙方可以到公證處辦理抵押借款合同公證，再到房地產登記機構辦理房屋抵押登記，設定買方為抵押權人，賣方為抵押人的房屋抵押。法律規定，設定抵押擔保的物權，未經抵押權人同意，未辦理相關的抵押登記注銷手續，是無法處置的，這樣買方的權益就有了保證。待條件具備時，買賣雙方解除抵押登記，即可辦理房屋過戶手續。
3.和前述方法銜接，賣方名下的房產證、土地證、契證、他項權證等交由買方保存，由賣方向買方指定的第三人出具經公證的委托書。委托書的委托期限自借款期滿之日開始，由買方指定的第三人作為賣方的委托代理人，配合買方辦理房屋抵押的注銷登記手續和房屋的過戶登記手續。這樣做的實際效果好，保障性強。
房屋贈與手續如何辦理？
Q2：我單位有一部分老職工，以前享受過房改政策，現在想把房改房通過贈與的方式過戶給自己的子女。請問，贈與的手續如何辦理，稅收是怎樣的？
A：金華市正信公證處公證員方林君答：自然人所有的財產有三種處置方式，自然人生前可以通過轉讓或贈與的方式將財產轉移給他人，死亡后其繼承人可以通過繼承的方式取得自然人生前的財產即遺產。以上述為例，父母親把自己所有的房屋贈與給子女，子女表示接受的，就構成贈與的法律關系。一般地做法是贈與人和受贈人共同到公證處辦理贈與合同的公證，再到房地產登記機構辦理過戶即能完成房產贈與。贈與可以附條件，比如說，贈與人指定贈與的財產只能是受贈人個人所有的財產，受贈人必須滿足贈與人提出的條件，才能獲得贈與的標的物。
現行我市涉及的和房屋贈與有關的稅收有按房屋現值的3%繳納的契稅，贈與雙方按萬分之五繳納的印花稅。無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人，對當事雙方均不征收個人所得稅，并自2009年1月1日起暫免征收營業稅。除上述規定情形外，房屋所有權人將房屋無償贈與他人的，受贈人的受贈所得，要按贈與合同上標明的贈與房屋的價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額的20%計征個人所得稅。房屋贈與一般都是親屬之間進行的，所要繳納的稅收比房屋買賣要繳納的稅收要少，但要注意一個關鍵點：自2009年5月25日起，受贈人獲得受贈的房屋后再轉讓的，要以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費（包括公證費）后的余額，再按20%的適用稅率繳納個人所得稅。（備注：贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房屋贈與合同未標明贈與房屋價值的，或者受贈人再行轉讓的受贈的房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定應納稅所得額。）
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