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　　　◎人均居住面積不小于5平米◎租賃合同內(nèi)須明示租住人數(shù)

　　　◎個(gè)人違規(guī)最高罰3萬◎中介違規(guī)最高罰10萬

　　“群租房廚房變臥室起火”、“80平米兩居室住進(jìn)25人”等消息頻頻曝光，群租房亂象引起極大關(guān)注。近日，北京市住建委、市公安局、市規(guī)劃委等部門，聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)做出明確規(guī)定，出租房屋單個(gè)房間不得超2人，居住面積不得低于5平米，否則將被視為群租房給予處罰。

　　□治理

　　兩指標(biāo)規(guī)定卡死群租房

　　昨天印發(fā)的《通知》中首次對“群租房”做出明確界定：“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過2人，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。”也就是說，出租房同時(shí)必須滿足上述兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，否則將會被認(rèn)定為群租。

　　比如，單間房9平米，住2人，因不滿足“人均面積不低于5平米”，會被認(rèn)定為群租房。再如，單間房50平米，住5個(gè)人，雖每人居住面積大于5平米，但因不滿足“單個(gè)房間不超過2人”，也會被認(rèn)定為群租房。

 租客租住在陽臺改造的隔斷房里，因租金問題和二房東發(fā)生爭執(zhí)，門鎖被撬開，行李被丟在外面。

　　出租合同范本明確租住人數(shù)

　　以往，在簽訂租房合同中，并未對居住人數(shù)等提出嚴(yán)格限定。昨天發(fā)布的《通知》則明確要求，租房合同要將面積標(biāo)準(zhǔn)、居住人數(shù)、限制條件等寫入租賃合同示范文本和《物業(yè)管理規(guī)約》。

　　此外，《通知》中明確規(guī)定，出租房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

　　抵抗執(zhí)法檢查公安依法處理

　　《通知》規(guī)定治理群租房由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處牽頭，派出所、基層管理服務(wù)站、居(村)民委員會等共同參與，市區(qū)協(xié)作、部門聯(lián)動。

　　住建部門對違反出租房屋面積標(biāo)準(zhǔn)限制條件和出租存在建筑安全隱患房屋的行為進(jìn)行查處。

　　公安部門對出租房屋存在治安、消防隱患，妨礙他人行為，及當(dāng)事人不配合執(zhí)法檢查等行為依法處理。

　　業(yè)主大會、業(yè)委會要加強(qiáng)自我管理。物業(yè)和房管單位對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)租賃行為要書面報(bào)告業(yè)委會和相關(guān)行政主管部門存檔備查。

　　違規(guī)出租可罰5000至3萬元

　　《通知》要求房產(chǎn)中介及經(jīng)紀(jì)人員不得為違反《通知》規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人提供服務(wù)，不得參與或者教唆他人參與違反本規(guī)定的租賃行為。

　　出租人違反出租房屋限制條件的，責(zé)令改正，情節(jié)嚴(yán)重者，可處5000以上3萬元以下罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)違反出租房屋限制條件的，責(zé)令改正，處3萬元以上10萬元以下罰款。

　　明確違反規(guī)約出租、轉(zhuǎn)租房屋并嚴(yán)重影響鄰居正常居住的，業(yè)委會可書面責(zé)成出租人終止租賃行為。

　　□釋疑

　　1

　　人均居住面積規(guī)定按已有兩標(biāo)準(zhǔn)制定

　　問：據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年北京市人均住房面積已達(dá)29.26平米，為什么出租房屋人均面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為5平米？

　　市住建委：據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年北京市人均住房面積已達(dá)29.26平米，從住房原始的設(shè)計(jì)承載力出發(fā)，按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中“雙人臥室使用面積不小于10平方米，單人臥室使用面積不小于6平方米”推算得出：臥室人均使用面積不低于5平方米。同時(shí)也參考了2011年《北京市公共租賃住房設(shè)計(jì)指南》“單人臥室使用面積不小于5平方米”的規(guī)定。另外，上海市也規(guī)定“出租居住房屋，居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米”。

　　2

　　人均居住面積不含衛(wèi)生間等輔助設(shè)施

　　問：為什么要按人均居住面積制定規(guī)則，而不是按使用面積或者建筑面積？

　　市住建委：根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等文件規(guī)定，居住面積，指原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間使用面積，不包括廚房、衛(wèi)生間、浴室、儲藏室以及各室之間走道等輔助設(shè)施面積。概括而言，就是指臥室和客廳的使用面積。使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造的面積。建筑面積，是指建筑物各層平面面積的總和，也就是住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。建筑面積大于使用面積，使用面積大于居住面積。

　　3

　　根據(jù)不同群租性質(zhì)各部門有舉報(bào)電話

　　問：多部門聯(lián)合治理，甚至還包括居委會和業(yè)委會，群眾想舉報(bào)群租行為，到底應(yīng)該找哪個(gè)部門？

　　市住建委：從現(xiàn)有的做法來看，群租問題可以通過來信、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式進(jìn)行投訴舉報(bào)。本次出臺《通知》要求各區(qū)縣相關(guān)職能部門要將房屋租賃治理納入日常管理工作，公布投訴電話、受理部門。 舉報(bào)人可根據(jù)群租行為的性質(zhì)分別向房屋所在的物業(yè)、業(yè)委會、居委會、街道辦綜治部門、派出所、區(qū)房管局、區(qū)住建委反映。各部門將根據(jù)各自職責(zé)聯(lián)動執(zhí)法和綜合治理。

　　4

　　新政征求意見一年超90%市民支持

　　問：新政策出臺前是否進(jìn)行過調(diào)研？對于政策內(nèi)容，市民是否支持？

　　市住建委：根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，市法制辦、市流管辦、市住建委、市公安局、市規(guī)劃委、市衛(wèi)生局等部門深入調(diào)研，共同參與政策研究與制定，并于2011年9月形成《通知》草稿。

　　2012年5月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同相關(guān)部門就《通知》向社會公開征求意見，共收到各方面意見和建議131件，90.1%的市民對此通知總體持肯定態(tài)度。結(jié)合社會各方意見，《通知》做了多次修改與完善，經(jīng)報(bào)請市政府同意后發(fā)布。

　　5

　　整套房出租租金不會高反會降低

　　問：新政對出租房個(gè)人居住面積進(jìn)行規(guī)定，這是否會進(jìn)一步推高房租？

　　北京房協(xié)秘書長陳志：新政策出臺并不必然推高房租。目前群租產(chǎn)生的原因，主要是業(yè)主委托中介租房，一些小中介將房屋隔斷出租，低價(jià)收房后高價(jià)租出，抬高了整套房的租金。所以對整套房的租金而言，禁止群租之后，租金不是推高反而是降低。

　　從承租人個(gè)體而言，因?yàn)樾聵?biāo)準(zhǔn)的出臺，個(gè)人承租的房間空間增加，個(gè)人承受的租金可能會上漲。但出臺這個(gè)新政策更多的是強(qiáng)調(diào)人身安全、居住舒適以及和諧的鄰里關(guān)系，租金只是政策需要考慮的其中一個(gè)方面，并且政府也正在加大公租房建設(shè)和收購，增加租賃房源。

　　群租問題是社會發(fā)展過程中的一個(gè)必然問題，世界各國在發(fā)展中都出現(xiàn)過“群租”住房現(xiàn)象，群租人口密度大，制造垃圾、噪音，混亂作息擾鄰，超負(fù)荷擠占其他購房業(yè)主的電梯、下水道、綠地等公共資源，政策的側(cè)重點(diǎn)在于保障居住的安全性，防止火災(zāi)等安全隱患發(fā)生。

　　□解讀

　　新政面臨執(zhí)法難題嚴(yán)懲黑中介二房東

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展和外來人口的不斷增加，群租住房現(xiàn)象已成為一個(gè)較為突出的社會問題。群租帶來的治安、消防、安全隱患等問題備受各方關(guān)注，引發(fā)了大量信訪投訴，擾亂了租賃市場秩序。但是，群租又因其低廉的租金和較高的收益在社會上客觀存在，相當(dāng)一部分城市中低收入人群迫于生活壓力無奈選擇了群租住房。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，群租的治理是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能靠一個(gè)部門完成。樓建波稱，新政未來仍將面臨執(zhí)法難題。此次多部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》，難以算作法律甚至連地方性法規(guī)都不算，對于已經(jīng)存在或今后可能存在的有合同的群租房，即使《通知》發(fā)布后，其合同的法律效力仍然存在。

　　樓建波說，對于此前已經(jīng)簽訂合同的租賃雙方，合同原來就已經(jīng)約定一套房有超出規(guī)定的人數(shù)居住，沒有違反合同法，怎么處理？還有部分人群，今后可能在簽合同的時(shí)候?qū)懽?人，實(shí)際住了6個(gè)人，這樣的問題怎么解決？

　　樓建波舉例稱，在英國，有6個(gè)人曾想租下一間本只能4人住的房間，即使給房主提高了租金，但仍被拒絕，原因就是，房主認(rèn)為，一旦被查獲，他所得到的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能補(bǔ)償所受到的懲罰。樓建波認(rèn)為，之所以很多人將房子隔斷出租，還是因?yàn)檫`法成本太低，而隔斷出租獲利很大。對于一些黑中介和隱蔽出租的二房東，應(yīng)加大處罰力度。

　　□建議

　　閑置房出租解需求應(yīng)有政策引導(dǎo)鼓勵

　　昨天，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代表，也參加了《通知》的發(fā)布。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，根據(jù)估算，北京目前有600萬套房源，其中440萬—450萬套為京籍家庭居住，150萬—160萬套用于外來人口居住，租房市場整體供不應(yīng)求，加上近幾年北京房租上漲較快，且由于人口多，租賃房屋供需關(guān)系緊張，房租未來也將處于穩(wěn)定上漲的狀態(tài)，一定程度上導(dǎo)致群租問題突出。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱，租賃市場調(diào)控是一個(gè)長期的過程，也是多部門的事情，盤活租賃房源可能是未來租賃市場調(diào)控的重要方向。當(dāng)前租賃市場的秩序、價(jià)格問題歸根結(jié)底還是租賃市場房源不足，通過相應(yīng)的政策引導(dǎo)，讓空置住房、閑置物業(yè)有序進(jìn)入租賃市場，或?qū)⒊蔀槲磥碜赓U市場調(diào)控的關(guān)鍵。目前來看，新政對整個(gè)租賃市場影響不會很大，因?yàn)槿鹤庑袨樵谡麄€(gè)租賃市場上不超過5%。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，新政對租賃市場的影響關(guān)鍵要看執(zhí)行力度，因?yàn)橹薪槭袌鲭[蔽性強(qiáng)，不需要產(chǎn)權(quán)過戶，所以對于違規(guī)出租的查處難度非常大，執(zhí)行成本高，對于現(xiàn)在市場來說，應(yīng)該擴(kuò)大公租房覆蓋面，增加對外地戶籍人口的最低租房保障。

　　□探訪

　　天通苑

　　廚房儲藏室打隔斷二房東公開招租客

　　曾在天通苑北一區(qū)租房的小琴(化名)，如今已離開了那個(gè)傷心地。因在租住隔斷房期間與二房東發(fā)生糾紛，門鎖被撬，生活用品被搬出門外。小琴說：“如果不是北京房租高，自己收入低，我才不愿意群租。”

　　今年1月，小琴通過二房東在天通苑北一區(qū)35號樓5單元901室租了一間房。901室是一座大約90平米的兩居室，卻被隔斷出7個(gè)房間，就連廚房也被打了隔斷當(dāng)作臥室出租，灶臺邊就是一張床。而小琴租的隔斷房是由陽臺改造的。

　　在這間出租房里，被租客稱為“客廳”的地方，就是一條過道。記者采訪中，一名男子拿著書正在過道踱步，他說自己住在儲藏室，屋里幾乎沒有自然光，才跑到過道里看書的。男子住的儲藏室還不足3平米，除一張單人床幾無立錐之地，人從床上下來腳就得伸到門外。“收入低，白天也不怎么在這兒，就是晚上睡個(gè)覺，這個(gè)300塊錢便宜。”男子說。

　　小琴租住在陽臺隔間，也不到9平米。記者采訪當(dāng)天，她的“家門”已被撬開，被子、臉盆等被堆放在門外。小琴說，她給二房東的房租交到7月份，但6月就被催搬家，她不同意就被撬了門。小琴報(bào)警，警察電話要求二房東到現(xiàn)場接受調(diào)查，而二房東卻拒絕到場。面對記者的詢問，警察說，“這是雙方因糾紛引起的撬鎖，不是以盜竊為目的，沒辦法立案，可以選擇起訴。”一時(shí)想不出別的辦法的小琴，當(dāng)場被氣得哭了。

　　天通苑，這個(gè)被譽(yù)為“亞洲最大的社區(qū)”的小區(qū)內(nèi)外，隔斷出租是公開的。小區(qū)周邊，四處可見“招租”招牌，上面毫不忌諱地寫明“隔斷”“暗間”“地下室”出租的字樣。這些招租人幾乎都是二房東，即使出了事，相關(guān)部門也很難處罰。

　　百環(huán)家園

　　中介將百平兩居室隔出六個(gè)房間出租

　　北京東南三環(huán)的雙井地鐵站附近的百環(huán)家園小區(qū)，雖然屢因群租房被整治，但記者近日探訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)群租問題仍然存在，且由中介直接對外出租，一套100平米左右的兩居室，被隔斷成6個(gè)小隔間出租。

　　記者以畢業(yè)大學(xué)生名義，來到百環(huán)家園西門的中天置業(yè)中介公司，希望租一間便宜的房子。中天置地一名中介員立即介紹了一套房源：“打隔斷出租的，一間從600元到1000多的都有，還有陽臺隔出來的房間，因?yàn)殡x地鐵近，小區(qū)的房源基本都租完了。”

　　中介帶記者來到百環(huán)家園4號樓高層的一間100平米的兩居室出租房內(nèi)，一進(jìn)正門的過道上堆滿雜物，過道左側(cè)是衛(wèi)生間，右側(cè)是一個(gè)七八平米的實(shí)墻房間，租金1300元。過道的終點(diǎn)，是三個(gè)門對門的房間，靠右是最大的房間，實(shí)墻，隔斷之前是這套兩居室的主臥，大約17平米左右，租金每月2000元；正對過道和過道左側(cè)，就是隔斷的陽臺房，一間七八平米，另一間不到10平米，房租分別要1100元和1200元一個(gè)月。兩間隔斷的陽臺房，如果其中一個(gè)房間開門，就完全擋住了另一房間的“出路”。

　　中介介紹，同樣的兩居室在該小區(qū)，整體出租租金5000元，隔斷后出租租金可收到7000元。面對記者租住期間會不會被執(zhí)法部門查獲的問題，中介人員說：“房主委托給我們的，我們說了算，誰查啊！房主收回房子的時(shí)候，再把隔斷拆了就行了。”