樓市調(diào)控不斷加碼，然而幾輪下來，房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)化發(fā)展的作用力下不斷攀高。如何看待外界對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的質(zhì)疑？如何評(píng)判過去10年樓市調(diào)控難的真正原因？

　　7月27日，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控存在五大難題，要想對(duì)癥下藥，需要在四方面著手。一是穩(wěn)健貨幣政策，推進(jìn)金融改革；二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，推動(dòng)土地制度改革；三是多用市場(chǎng)手段少用行政手段，減少行政審批；四是建好、管好保障房，搞好相關(guān)制度建設(shè)。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：你如何歸納總結(jié)過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控政策？

　　顧云昌：從房地產(chǎn)走勢(shì)來看，房?jī)r(jià)在2004年進(jìn)入快速上升通道，隨之而來的就是政府對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控政策。我認(rèn)為，根據(jù)調(diào)控政策的手段與方向來劃分，可以分成四個(gè)階段。

　　第一個(gè)階段是初始調(diào)控期，從2002年到2004年底；第二個(gè)階段是加碼調(diào)控期，從2005年初到2008年初；第三個(gè)階段是逆向調(diào)控期，從2008年底到2010年初；第四個(gè)階段是“雙限”調(diào)控期，從2010年初至今。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：如何看外界對(duì)高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑？

　　顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)既重要又容易出問題的行業(yè)。因房?jī)r(jià)上漲過快，而極力貶低這個(gè)行業(yè)，是不客觀、不理性的。因調(diào)控沒有造成房?jī)r(jià)的下降而不滿意政府調(diào)控，是可以理解的，但否定調(diào)控的重要性是不可取的。應(yīng)以積極的態(tài)度促使政府部門改善調(diào)控措施，通過改革，用“市場(chǎng)的手”來替代“政府的手”，搞好調(diào)控。

　　再說，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問題是發(fā)展中的問題，只能依靠發(fā)展逐步解決。高房?jī)r(jià)沒有一吃就靈的降火妙藥，原因是多方面的，既有市場(chǎng)發(fā)展中的問題，更有體制性原因，應(yīng)該理性看待。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：如何理解你說的“理性”？

　　顧云昌：我們需要從房地產(chǎn)調(diào)控難的原因著手。

　　第一，我認(rèn)為調(diào)控的難點(diǎn)在于十分旺盛的剛性需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年～2010年，全國商品住房銷售面積達(dá)到36億平方米，而供應(yīng)面積僅為26億平方米，明顯的供不應(yīng)求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　第二，調(diào)控的難點(diǎn)在于寬松的貨幣環(huán)境。貨幣環(huán)境的寬松是和宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)的。2013年6月，我國的廣義貨幣（M2）已超過105萬億元，過去10年內(nèi)M2總量增長(zhǎng)5倍多，成為世界上貨幣總量最多的國家。

　　第三，供地制度和管理缺陷。過去10年，居民收入不斷提高和住房改革激發(fā)出來的住房需求空前大爆發(fā)，但城市商品住宅供地卻跟不上形勢(shì)發(fā)展需要，特別是在大城市，商品住房開發(fā)量相對(duì)于旺盛的需求來說嚴(yán)重不足。

　　房?jī)r(jià)過高的背后另一個(gè)主要原因是，土地價(jià)格太高。現(xiàn)在大城市房?jī)r(jià)中的一半左右是土地出讓金，面粉貴了，面包自然貴。目前，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政收入的主要來源，導(dǎo)致地方政府高度依賴“土地財(cái)政”。

　　第四是居民投資渠道缺乏。

　　第五，難在保障房資金短缺，管理不善。2010年，政府提出新建3600萬套保障房，保障人數(shù)過億。大規(guī)模的建設(shè)是有必要的，因?yàn)橐€過去的欠賬。但是持續(xù)大量建設(shè)保障房首先會(huì)遇到資金問題。近幾年，在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滑坡的情況下，資金壓力比較大，有些地方出現(xiàn)了虛報(bào)保障房建設(shè)量的情況。還有些地方建設(shè)指標(biāo)完成了，卻沒人入住，因?yàn)橛匈|(zhì)量等問題。

　　保障房在管理方面還存在漏洞。民眾不僅關(guān)心建了多少保障房，還很關(guān)心如何合理、公平分配保障房。將來還有長(zhǎng)期的居住管理的問題，比如保障房大量集中在一個(gè)小區(qū)里面，低收入家庭可能因收入低和管理差等問題，出現(xiàn)集體抗租，香港就出現(xiàn)了這樣的情況。這給社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：調(diào)控難的癥結(jié)找到了，你如何開藥方？

　　顧云昌：我認(rèn)為要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，既要搞好房地產(chǎn)調(diào)控，更要通過改革，建立長(zhǎng)效機(jī)制。我有四點(diǎn)對(duì)策建議。

　　第一是穩(wěn)健的貨幣政策，推進(jìn)金融改革。從國家層面，穩(wěn)定貨幣增量、控制流動(dòng)性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展至關(guān)重要。減少刺激固定資產(chǎn)投資的力度，穩(wěn)定M2的增速也是當(dāng)前調(diào)控的重要方面。

　　回顧以往的房地產(chǎn)調(diào)控，由于一度僅注重收緊開發(fā)商貸款，而沒有收緊個(gè)人貸款，調(diào)控效果并不理想。因?yàn)橐狗績(jī)r(jià)平穩(wěn)下來，關(guān)鍵是要調(diào)整樓市的供求關(guān)系，即增加住房的供應(yīng)量，減少需求量。

　　第二，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，推動(dòng)土地制度改革。未來，城鄉(xiāng)土地一體化、建設(shè)用地市場(chǎng)化的改革，應(yīng)該是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要內(nèi)容。

　　改革可從兩方面著手：一是給農(nóng)村宅基地確權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地指標(biāo)買賣和由鄉(xiāng)到城流動(dòng)，可以像重慶、四川等地那樣搞地票；二是制定激勵(lì)農(nóng)民騰退廢棄宅基地的配套政策，建立建設(shè)用地市場(chǎng)，不能讓農(nóng)民吃虧。同時(shí)，要合理調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，減少工業(yè)用地的比例，增加住宅用地的比例。

　　當(dāng)然，加大新增土地供應(yīng)的同時(shí)，還需要盤活存量。

　　第三，多用市場(chǎng)手段少用行政手段，減少行政審批。未來要盡量少用行政指令性手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如限價(jià)、限購等。應(yīng)該把房地產(chǎn)稅收體制改革和相應(yīng)制度的建設(shè)作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。

　　第四，建好、管好保障房，搞好相關(guān)制度建設(shè)。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：你如何看待未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向？

　　顧云昌：我認(rèn)為樓市泡沫是局部性的，可控的，房地產(chǎn)仍然有發(fā)展?jié)摿Α?1世紀(jì)看兩件事，第一是看美國的高科技，第二是看中國的城鎮(zhèn)化，這是有道理的。國家提出調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，不管是生活性服務(wù)業(yè)，還是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，其發(fā)展也都離不開房地產(chǎn)發(fā)展。

　　未來，房地產(chǎn)發(fā)展有三大任務(wù)：一是推進(jìn)住有所居的實(shí)現(xiàn)，特別是加強(qiáng)保障房規(guī)劃、建設(shè)、分配和管理。其次，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。健康發(fā)展就是保持房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)要以建立長(zhǎng)效機(jī)制為主要方面，同時(shí)要適時(shí)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。第三，發(fā)展“綠色地產(chǎn)”。