聶梅生透露“頂層設(shè)計(jì)”思路：重定政府和市場(chǎng)分工邊界

　　土地市場(chǎng)地王井噴、樓市成交量?jī)r(jià)齊升，就在業(yè)內(nèi)疾呼“房地產(chǎn)市場(chǎng)幾近瘋狂”的時(shí)候，早被望眼欲穿的樓市調(diào)控新思路已經(jīng)悄然成形。

　　日前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生透露：“我最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會(huì)，對(duì)于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路將是政府與市場(chǎng)各自分工明確，為此可能會(huì)出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。”

　　在聶梅生看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控十年招招見血，然而房?jī)r(jià)卻不斷上漲，調(diào)控的效果應(yīng)當(dāng)反思，而在市場(chǎng)與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將是大勢(shì)所趨。

　　然而，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的作用不宜盲目樂(lè)觀。在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)問(wèn)責(zé)機(jī)制的指揮下，地方政府仍然會(huì)使用短期行政手段抑制房?jī)r(jià)。

　　征求意見接近尾聲

　　“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將以政府與市場(chǎng)明確分工為思路。”聶梅生對(duì)記者表示，“政府的著力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管、保障房等問(wèn)題上，其它的則交由市場(chǎng)解決。而對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)解決的方面，財(cái)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問(wèn)題更多的將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。”

　　“長(zhǎng)效機(jī)制的意見征求已有數(shù)月的時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲，發(fā)改委與住建部的意見已全部出完，現(xiàn)在是征求各部委的意見。最后出臺(tái)可能是由部委牽頭，以國(guó)務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布。”聶梅生表示。

　　事實(shí)上，政府與市場(chǎng)分工明確是業(yè)內(nèi)人士多年的期盼，政府與市場(chǎng)分工的文件一旦出臺(tái)必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。而調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，不少業(yè)內(nèi)人士一直呼吁應(yīng)當(dāng)交由市場(chǎng)解決的問(wèn)題將會(huì)隨著政策思路的調(diào)整得以實(shí)現(xiàn)。

　　自限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為諸如高端住宅、多套住房等問(wèn)題實(shí)際上可以通過(guò)市場(chǎng)的手段加以解決，而不是單純地采取一刀切的辦法。萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁就認(rèn)為高端住宅的購(gòu)買者并非剛需人群，因而多次呼吁放松對(duì)高端住宅的限購(gòu)。

　　按照聶梅生的思路，在政府與市場(chǎng)分工明確的指導(dǎo)下，對(duì)高端住宅可以通過(guò)征稅增加持有成本。稅收正是市場(chǎng)代替調(diào)控政策的手段。而對(duì)于二套房同樣可以通過(guò)征稅解決，而不再用限購(gòu)政策。

　　實(shí)際上，最近包括北京、溫州在內(nèi)的地方政府正在釋放出政策放松的信號(hào)。溫州農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)破局、北京限房?jī)r(jià)地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開。

　　記者從采訪中了解到，不少大型房企已經(jīng)嗅到這些信號(hào)的意義。如何及時(shí)獲得政策走向，并占得先機(jī)，對(duì)房企未來(lái)擴(kuò)張的重要性不言而喻。

　　據(jù)一位熟悉上海房企的業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“包括萬(wàn)科在內(nèi)的房企對(duì)于土地制度的改革十分重視。最近溫州等地釋放出的信號(hào)預(yù)示著農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的改革，這對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著土地獲得方式的改變。如何不錯(cuò)失機(jī)會(huì)，在這一輪改革中獲得更便宜的土地，是房企最關(guān)心的內(nèi)容。”

　　在財(cái)稅方面，房產(chǎn)稅擴(kuò)容已經(jīng)呼之欲出，可能是最快出臺(tái)的稅收方面的環(huán)節(jié)。聶梅生建議，稅收牽扯到千家萬(wàn)戶，一定要征求老百姓的意見，否則就會(huì)重現(xiàn)國(guó)五條出臺(tái)后的問(wèn)題。

　　調(diào)控或更放權(quán)給地方

　　顯然，開發(fā)商們對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制抱有很大希望。在采訪中，不少開發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，經(jīng)歷了多年調(diào)控，對(duì)于從事房地產(chǎn)行業(yè)的人來(lái)說(shuō)，最難把握的不是政策本身，而是政策的起伏。

　　然而，在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，即使長(zhǎng)效機(jī)制落地、市場(chǎng)與政府分工明確，但是短期的行政手段仍然難以退出。

　　最近，全國(guó)各地方政府的調(diào)控政策松緊不一，既有上海嚴(yán)查限購(gòu)執(zhí)行情況、鄭州收緊限購(gòu)，又有北京、深圳松綁預(yù)售證監(jiān)管。另有消息稱，最近住建部等部門組成調(diào)查小組對(duì)各地房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行了總結(jié)，列出了一份房?jī)r(jià)過(guò)快上漲名單，并要求各地采取措施保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　然而，從各地松緊不一的“混亂”信號(hào)下，不難看出其背后的“房?jī)r(jià)控制問(wèn)責(zé)機(jī)制”指揮棒。

　　聶梅生表示，最近政策收緊的地方政府很明顯是受到上面的壓力所致，從中也可以看出，對(duì)于各地方政府來(lái)說(shuō)，在任何情況下，房?jī)r(jià)的漲幅至少不能超過(guò)GDP和人均收入的增長(zhǎng)。

　　“在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)問(wèn)責(zé)機(jī)制的指導(dǎo)下，地方政府必然會(huì)采取一些短期的行政手段控制房?jī)r(jià)，這與長(zhǎng)效機(jī)制仿佛是邏輯悖論。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示。

　　而在控制房?jī)r(jià)漲幅的艱巨任務(wù)之下，以北京為代表的4個(gè)一線城市自然成為焦點(diǎn)所在。

　　因此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為，在市場(chǎng)與政府明確分工之下，北京等一線城市更多的可能傾向于使用政府干預(yù)，而對(duì)于二三線城市，則采用市場(chǎng)的手段加以調(diào)控。

　　聶梅生也認(rèn)為：“地方政府的動(dòng)作有緊有松釋放出一個(gè)信號(hào)，可能預(yù)示著今后中央將更多地放權(quán)到地方政府，不再是一個(gè)藥方管全國(guó)。”