今年3月份，陳曼（化名）在杭州城東新城的遠洋心里購買了一套新房，并向郵儲銀行申請了100萬元商業貸款，銀行業務員預計2到3個月即可放款。按計劃，她將于明年上半年拿到新房鑰匙，花3個月裝修，作為婚房。

　　到了6月中旬，陳曼的房貸申請已經過去3個多月了，銀行的貸款卻一直沒有下來。“再等等，現在額度很緊張，估計要等到七八月份。”該行的業務經理對陳曼說。9月初，當她再次撥通了業務經理電話，得到的仍然是令她失望的回答：“現在沒額度了，估計今年是放不下來了，明年初再爭取一下吧。”

　　現在，陳曼心里已經有了最壞的打算，即無法如期拿到鑰匙，只能推遲婚期。

　　按照以往，銀行秉承早放貸早受益傳統，每年的前三個季度房貸放款速度都會比較快，第四季度房貸額度才會緊張起來。現在，杭州的“房貸荒”似乎比往年來得早一些，不少銀行從二季度開始額度就緊張了，有的銀行則干脆暫停受理房貸業務。

　　實際上，銀行惜房貸并非缺錢，央行最近公布的金融統計數據報告顯示，今年1-8月人民幣貸款增加6.49萬億元，同比多增3912億元，尤其是8月的貨幣供應量還超過預期。業內人士分析，隨著利率市場化逐步推進，銀行資金成本上升，為保持較高利差而壓縮或放棄優質房貸業務，轉投利率較高的消費性、經營性貸款業務，是目前“房貸荒”的深層次原因。此外，隨著房價不斷攀升，房產稅風聲日緊，房地產市場風險加大，銀行提前開始控制房貸，防范風險是另一個原因。

　　部分銀行今年的房貸額度都已用光

　　繼6月“錢荒”之后，臨近第三季度末，杭州大多數銀行的房貸額度均已告急。

　　快理財記者近日了解到，有部分銀行今年的房貸額度都已用光，年內基本上都無法放款。仍在接單子的銀行，房貸審批時間也比之前慢很多，最快的銀行也要3個月左右時間，更多銀行的信貸經理都不敢承諾放款時間。

　　“真的沒有額度了，我們也沒有辦法，只能等到明年初資金面寬松一點的時候再想辦法。”郵儲銀行浙江省分行信貸部經理表示，以往只要資料齊全，基本上1個月左右就能批下來，但今年情況真的不一樣了，我們現在已經不再接新的單子。

　　差不多暫停房貸的還有廣發銀行杭州分行。“沒有額度了，我們現在已經暫停受理房貸了”，該行個貸部經理說，近期房貸申請業務量大增，信貸規模趨于緊張，從7月底開始，僅是零星接一些單子。

　　平安銀行曾在今年2月份“暫緩受理”房貸業務，主要為內部信貸結構調整，將更多的信貸資源投放到中小微企業貸款上。現在該行的房貸審批權已經收歸總行，審批流程拉長，申請門檻奇高，也是變相放棄這塊業務。

　　而民生銀行早在兩年前就已經基本不做房貸，把重心轉向中小微企業貸款上。

　　相比之下，幾家國有大銀行的情況稍微好些，購房者仍能順利申請到貸款，不過放款速度卻比往年慢了許多。工行杭州一家支行個貸部人士透露，現在等著放款的購房者已有好幾十人，額度都在50萬元以上，按照目前的放款進度，9月份申請辦理首套房貸的基本上要等上3個月左右，二手房貸款所需時間更長。

　　首套房貸利率兩年后再次上浮

　　從2008年下半年央行允許銀行對首套房貸利率執行基準7折以來，國內首套房貸利率趨勢基本曲折走高。到2011年，杭州大部分商業銀行首套房貸利率普遍基準上浮5%-10%，到了2012年，首套房貸利率調頭向下，大部分銀行回歸基準利率，到了下半年，折扣開始出現，信用記錄好的客戶大多能申請到8.5折。

　　到了今年上半年，首套房貸利率的折扣越來越少，年中的時候很多銀行已經回歸基準利率。到現在，隨著額度越來越緊張，有銀行已經開始上浮首套房貸利率。據了解，廣發銀行杭州分行已經要求普通客戶的首套利率也基準上浮10%。

　　以往，國有大行是房貸利率洼地，但現在，首套利率也跟著水漲船高。目前，中行和農行基本以基準利率為主，工行以基準利率

　　的9折或9.5折為主。建行還有基準9折的優惠利率，但得有二級分行行長批準，能拿到的人極少。

　　股份制銀行中，興業、中信和浦發等銀行以9.5折至基準利率為主力。

　　二手房首套房貸利率方面，我愛我家城西一家門店的業務經理說，和他們合作的10多家銀行，幾乎都執行基準利率，如想申請到折扣，須搭配理財、辦信用卡或購買保險等附加條件。

　　與中資銀行房貸普遍收緊不同，外資銀行的房貸利率變化不大。花旗銀行杭州分行針對優質客戶仍有8.5折優惠，恒生銀行甚至可以給到8.2折，不過申請門檻較高，貸款額度要在200萬元以上。

　　房貸“捆綁”理財大行其道

　　去年上半年，銀監會曾專門發文禁止銀行“存貸掛鉤”和“借貸搭售”等“七不準”規定。目前看，這些違規現象沉渣泛起。

　　昨天下午，記者以想要購買一套下城區學區房的名義走進某地產中介，選中了一套1989年以后的老二手房，面積70多方，總價在190萬。銷售中介給出的合作銀行中，對二手房首套房貸利率基本上是基準利率。

　　“能不能幫我申請到更優惠的利率？”記者問道。

　　“有還是有的，但前提就是要成為該行的優質客戶。”該中介工作人員小鄭說。

　　“如何成為他們的優質客戶呢？”記者問道。

　　“很簡單，只要購買這家銀行指定的理財產品或者保險產品，或者可以拉上親朋好友在銀行存個定期，年限一般為1至3年，存款金額根據貸款總額而定。”小鄭說。

　　當問起是什么類型保險產品時，小鄭表示自己并不清楚，要咨詢銀行房貸經理。5分鐘不到，就接到了房貸經理回電，表示是該銀行代銷的保險產品，具體險種可以到時候再商量，有可能是人壽險，也可能是財產險，期限不得少于2年。針對存款方式，銀行經理表示，如果是面積70多平方米的二手房，存個5萬元就行，期限1年。

　　在該中介公司，記者無意中看到某國有大行對二手房貸款的申請條件，其中標注有“配套產品”一欄，如果想要獲得折扣優惠，須定存2萬至4萬元，或購買指定保險產品，期限為2年。

　　除此之外，快理財記者還發現，針對征信記錄不良的購房者，部分銀行仍會幫忙想辦法，條件同樣是購買各種“理財套餐”。

　　我愛我家中介工作人員小羅說，最近他就遇到一個客戶，有十多次的不良征信記錄，很多銀行都不同意提供房貸，后來，和某股份制銀行協商之后，該銀行表示可以做，但前提條件是購買10萬元理財產品。

　　小羅給了記者一份資料，上面密密麻麻寫滿了各家合作銀行開出的條件。其中一家銀行開出了三種方式供購房者選擇：一種是購買指定基金，短時內可贖回，購買金額為貸款總額的10%；二是購買指定黃金產品，購買金額同樣為貸款總額的10%；三是購買2萬元指定保險，期限為2年。購房者只要選擇其中一項就可以順利申請到貸款。

　　“還有些銀行要求收取融資顧問費”，小羅說，這樣一來就不需要買任何理財產品或保險產品，費用一般為貸款總額的1%。“其他的如辦信用卡、開通網銀等僅是標配。”

　　房貸從“寵兒”變“棄兒”

　　近期，包括中行和建行等多家銀行已向央行上報大額可轉讓同業定期存單方案。比預期更快的利率市場化步伐，將進一步抬升資金成本，銀行不得不積極備戰，以維持利差。其中一個反應是調節信貸結構，壓縮或放棄利差狹小的房貸業務，轉向利率水平更高的中小微企業貸款。這是導致杭州“房貸荒”的重要原因。

　　房貸一直被全球銀行業公認為最安全的貸款品種之一，在國內，首套房貸尤屬優質資產。在今年房地產成交量猛增的同時，房貸業務反而日趨邊緣化。

　　據指數研究室統計，今年上半年杭州市區共成交商品房37042套，成交金額547億元，同比上漲63.2%和19.1%。大量涌來的房貸業務迅速占據銀行的信貸額度。

　　一家股份制銀行杭州分行個人銀行部負責人對快理財記者說，該行去年150億元個人貸款總額中，房貸占去90億，個人消費性和經營性貸款約60億元，“未來，會將這個結構比例倒過來，即壓縮房貸，提升剩余部分占比。通過暫停房貸新單及存量業務本息不斷回籠來實現。”按照該行計劃，個人銀行業務量未來三年目標是翻番。

　　也有一位股份制銀行杭州分行的中小企業經營中心負責人說，以前，有國家支持首套房貸的剛性政策，所以銀行紛紛給首套房貸利率基準7折優惠。現在支持中小微企業融資成為剛性政策，銀行信貸資源自然要轉向。

　　上周，銀監會發布了《關于進一步做好小微企業金融服務工作的指導意見》，再次加大了對小微金融服務的政策引導力度。文件重申“兩個不低于”目標（小微企業貸款增速不低于各項貸款平均增速，增量不低于上年同期），并首次將小微企業貸款覆蓋率、小微企業綜合金融服務覆蓋率和小微企業申貸獲得率3項指標納入監測指標體系。

　　同時，監管部門也為服務小微企業送來更多政策利好。小微企業貸款不良率最高可高出各項貸款不良率兩個百分點，小微企業金融債所對應的貸款在計算“存貸比”時，可在分子項中予以扣除。

　　利率市場化迫使銀行信貸逆向選擇

　　利率市場化的推進，將抬高銀行吸儲成本。對于以存貸利差為主要來源的中資行來說，要維持原有利潤，就必須提高貸款利率。

　　去年6月份，央行允許各家銀行將存款利率執行1.1倍的上限標準，一些銀行為了留住儲戶，普遍選擇將利率一浮到頂。據銀率網最新統計，已有108家銀行執行了上浮到頂的存款利率，其中以城商行為主。

　　杭州一家國有大行省分行營業部相關負責人說，杭州一家小銀行2013年上半年存款付息率同比上升了0.23％，營業收入增加額的70%被高成本存款的利息支出所消耗。

　　由于所在銀行并沒有上浮利率，今年以來杭州一家國有大行的信貸部負責人黃麗敏（化名）明顯感覺到5年期以上長期存款客戶的流失，但通過她手里辦出去的貸款卻在增加，“主要是中小銀行取消了一些貸款優惠舉措，不少客戶轉而到資金更穩定的大銀行貸款。”

　　上述國有大行的負責人說，隨著利率市場化的推進，銀行的存貸款利率將更多取決于市場因素，利率波動將會呈現出多變性和不確定性，其變動幅度和趨勢將很難預測，從而增加銀行所面臨的利率風險。另一方面，隨著存款成本的上升，銀行為轉移成本壓力，可能主動選擇將貸款投向收益較高的行業或企業，偏好風險的客戶將更多受到青睞，而經營穩健的客戶將可能被銀行所放棄，如在央行放開企業貸款利率下限后，大型國企等議價能力強的機構將進一步壓低銀行貸款利率。越來越多的銀行暫停首套房貸業務就是這種信貸資金逆向選擇的結果。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，利率市場化之后，伴隨著利差的逐漸縮小，中小銀行長期依賴高利差的盈利模型將無法持續，面臨的改革和轉變收入結構的壓力十分緊迫。

　　中小微企業貸款利潤更高

　　出于業績考核目的，銀行自然更愿意將有限的信貸資源投向出價更高的客戶。

　　黃麗敏說，首先個人經營性貸款的期限普遍比房貸短，對銀行而言有利于加快資金周轉。更主要的是個人經營性貸款利潤要高。目前，個人經營性貸款的利率普遍較基準利率上浮30%-50%，大部分房貸還是有折扣，兩者的差距十分明顯。

　　民生銀行杭州分行的一位信貸經理也表示，該行從前些年就開始收縮房貸業務，把重心放到小微企業貸款上，一大原因也是房貸利潤比較低。

　　這筆賬其實很好算。目前，杭州的首套房貸利率以基準為主，即6.55%，而現在不少中小型銀行的5年長期定存利率普遍上浮到頂，即5.225%，兩者利差僅為1.325%，如果銀行還是按照基準8.5折的優惠利率提供房貸，利差就只有0.3%多一點。而中小企業平均貸款利率在8.5%-11%之間，這還不包括銀行在價外直接間接收取的咨詢費、管理費、擔保費等等。

　　從各家銀行的中報來看，小微企業貸款（含個人經營性貸款）會是今后銀行貸款業務的重點。像工行、農行個人經營性貸款漲幅都在15%以上。民生銀行今年上半年個人經營性貸款金額為2076億元，相比去年年底1589億元，增幅達到了30.61%。

　　來自浙江銀監局統計數據顯示，截至2013年6月末，浙江小微企業貸款余額（含個人經營性貸款）為24642億元，比年初增加1838億元，小微企業貸款戶數達225萬戶，較年初增加10.9萬戶，小微企業貸款余額占全部貸款余額、增量比例分別達39％和51％。小微企業貸款余額、增量、占比及戶數均持續多年穩居全國首位。

　　“7月份央行又放開了貸款利率下限，意味著貸款利率遲早會在競爭中下降，銀行將貸款調整到利潤更大的業務上也在情理之中。”黃麗敏說。

　　記者 陳家林 梁應杰 見習記者 馬杉