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  土地流轉改革將在未來三到五年持續推進，因此我們對土地流轉主題進行了系統性梳理，建議重點關注具有拿地優勢、本地關系資源的開發商以及資金實力雄厚、周轉型全國龍頭。

  同時土地指標管理、地方政府惜售導致土地供應不足，而且國有、集體土地流通不暢。

  土地流轉改革將是三步走：一是耕地紅線不動、集體土地確權、加強圈內流轉 (目前已在試點)；二是盤活存量土地、提升土地效率；三是弱化收儲制度，實現地方政府從經營城市向規劃城市轉變。但需要花兩到三年甚至更長時間來完成，農 用地、集體建設用地直接入市可能性并不高。就國際經驗看，臺灣地區的“市地重劃”模式值得參考。

  那么，受益路徑又是如何？

  首先，農用地、集體建設用地的在手資源重估；其次，國有建設用地存量工業土地資源價值提升，具備拿地優勢、本地資源豐富的開發商同時受益；最后，土地供 給速度加快，土地價格被平抑，有資金優勢的龍頭開發商用快周轉提升份額。受益上市公司梳理：農用地、集體建設用地較多的公司城市核心區工業地儲備較多的公 司 (比如深圳本地中小公司、工業地產公司)，具備拿地優勢的開發商 (如華僑城、本地龍頭股福星股份及部分一級土地開發商等)具備資金優勢、快周轉的全國龍頭 (如萬科、保利等)。

  目前板塊公司ForwardPE約為8倍，較歷史底部僅貴約10%，已經接近價值區間。