國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前在清科集團(tuán)舉辦的“2013中國房地產(chǎn)基金高峰論壇”上表示，對照美國經(jīng)驗(yàn)，大致可以推測人口在100萬到500萬之間的中型城市將會(huì)成為中國城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，這也是未來地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)所在。

巴曙松分析說，美國城市化率到51%的時(shí)候是1925年，在1925年之后整個(gè)美國地產(chǎn)的業(yè)態(tài)都發(fā)生了變化。而中國內(nèi)地城市化率51%是在去年，中國不一定走美國一樣的城鎮(zhèn)化道路，但這種業(yè)態(tài)變化可以給我國提供一個(gè)參考。美國九個(gè)大都市區(qū)的人口500萬以上的占整個(gè)人口的24.6%，紐約大都市區(qū)占了總?cè)丝诘?.1%，洛杉磯占4.2%。“到美國做房地產(chǎn)投資還得到大都市區(qū)，人煙稀少的地方看著便宜，但買完之后他就得自己拿著了，沒有流動(dòng)性。”

巴曙松還對照美國1920到2010年大都市區(qū)人口的變化情況進(jìn)行了分析，認(rèn)為美國城市人口在此時(shí)間段內(nèi)實(shí)際是在不斷集聚和匯集。巴曙松認(rèn)為，美國大都市區(qū)最為突出的特點(diǎn)是郊區(qū)人口增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于中心城區(qū)。“所以中國城鎮(zhèn)化未來土地制度突破的亮點(diǎn)，就在于城郊大都市區(qū)的集體用地的入市，以及農(nóng)村宅基地的整合。”

“人口在美國的大都市區(qū)，中心城區(qū)和郊區(qū)之間的重構(gòu)催生了美國房地產(chǎn)市場50年代之后的第二輪繁榮浪潮。”巴曙松對照說，過去十多年歷史上，中國人口流動(dòng)的軌跡是由內(nèi)陸和農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城、地級市流向沿海發(fā)達(dá)城市，基本是一種單向的流動(dòng)。目前這個(gè)趨勢在改變，人口流動(dòng)開始由單向轉(zhuǎn)向多向，人口流動(dòng)軌跡的變化會(huì)重塑中國城市發(fā)展的梯度，所以很多房地產(chǎn)界的人比較看好長江中游的新型城市圈。

“內(nèi)陸城市這種梯次發(fā)展背后是人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。”巴曙松說，從美國的經(jīng)驗(yàn)對照，我們大致可以推測中國人口在100萬到500萬之間的中型城市是亮點(diǎn)，根據(jù)城市群GDP復(fù)合增長率的預(yù)測，這些城市將會(huì)成為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要的載體。