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本報(bào)記者 王海春 上海報(bào)道

上海9月24日傳出消息，上海自貿(mào)區(qū)的行政管理主體——自貿(mào)區(qū)管委會(huì)已經(jīng)基本組建完畢，上海市委常委、副市長艾寶俊將兼任綜保區(qū)管委會(huì)主任。“自貿(mào)區(qū)的籌建工作量非常大，我們還在等待中央的批復(fù)。”上海市新聞辦人員9月24日告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

就在上海自貿(mào)區(qū)即將正式掛牌的這段時(shí)間，已經(jīng)有不少開發(fā)商開始高度關(guān)注周邊板塊的土地，業(yè)界預(yù)計(jì)未來自貿(mào)區(qū)周邊的土地將成為被各方爭奪的新熱點(diǎn)。

而近期自貿(mào)區(qū)周邊的房地產(chǎn)開始開始快速升溫，一些區(qū)域的土地成本價(jià)格甚至翻了一倍。川沙地區(qū)土地樓板價(jià)高達(dá)1.9萬元/平方米，而此前該區(qū)域單價(jià)地王的最高紀(jì)錄也只有1.4萬元/平方米。在新房市場，在自貿(mào)區(qū)周邊的浦東川沙、外高橋和南匯、祝橋、臨港新城地區(qū)的新房成交量也出現(xiàn)暴增。9月份前三周，上述幾個(gè)板塊新房成交量比8月同期增長了近三倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海其他地區(qū)的同期交易水平。

樓市價(jià)格瘋漲

上海自貿(mào)區(qū)還沒正式掛牌，但自貿(mào)區(qū)周邊的樓市已然率先瘋狂起來。

臨近上海自貿(mào)區(qū)的浦東臨港新城，是房地產(chǎn)升溫速度最快的一個(gè)典型區(qū)域。“我們都有點(diǎn)看不懂，這邊房價(jià)怎么會(huì)漲得那么厲害。自7月份傳出上海將建自貿(mào)區(qū)的消息后，兩個(gè)月以來臨港新城地區(qū)的房價(jià)漲了近4000元/平方米。”一家房產(chǎn)代理公司銷售人士9月24日對(duì)本報(bào)記者說。

據(jù)悉，之前臨港新城地區(qū)的均價(jià)為1.1萬元/平方米，出臺(tái)限購房產(chǎn)調(diào)控政策后該區(qū)域房價(jià)曾一度跌到9000元/平方米。然而7月份借自貿(mào)區(qū)的概念東風(fēng)，這一區(qū)域在兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，房價(jià)猛漲至1.5萬元/平方米，上漲幅度接近26%。

快速升溫的不僅僅是新房，還延伸至土地和投資市場。

在9月24日的土地拍賣市場，上海融輝居業(yè)以11.8億元的價(jià)格、116%的溢價(jià)率奪得了奉賢區(qū)南橋新城一幅住宅用地。令人咋舌的是，與該地塊緊鄰的一幅住宅用地 2011年的樓板價(jià)只有6000元/平方米，而融輝居業(yè)所拿地塊的樓板價(jià)近1.2萬元/平方米，成本價(jià)是前者的近兩倍。

“奉賢南橋被一些開發(fā)商認(rèn)為是在上海自貿(mào)區(qū)的輻射范圍中。有很多開發(fā)商認(rèn)為自貿(mào)區(qū)的建設(shè)過程中，周邊商辦、住宅以及工業(yè)土地價(jià)值將有相當(dāng)大的升值空間，因此這一區(qū)域的土地價(jià)格才會(huì)在短期內(nèi)迅速升溫。”仲量聯(lián)行華東區(qū)研究總監(jiān)周志鋒向記者表示。

同樣備受開發(fā)商青睞的，還有位于浦東迪士尼度假區(qū)和上海自貿(mào)區(qū)之間的川沙、周浦、祝橋等地區(qū)的土地。這一區(qū)域的土地因?yàn)橛?a class="a-tips-Article-QQ" style="color: rgb(0,0,0); border-bottom: rgb(83,109,166) 1px dotted; text-decoration: none; outline: none" target="_blank">消費(fèi)度假和產(chǎn)業(yè)聚集兩個(gè)效應(yīng)，土地價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)也出現(xiàn)了快速上揚(yáng)。

9月12日，福建陽光城集團(tuán)以25.74億元的價(jià)格奪得了浦東川沙一幅住宅用地，1.84萬元/平方米的樓板價(jià)成為這一區(qū)域的單價(jià)地王。德佑地產(chǎn)分析師陸麒麟表示，去年這一區(qū)域最高的樓板價(jià)只有1.4萬元/平方米，而之前這一片區(qū)土地的樓板價(jià)只有9000元/平方米。即陽光城所拿川沙地價(jià)是去年平均地價(jià)的兩倍。

然而陽光城所創(chuàng)紀(jì)錄不到兩周即被打破。9月24日，川沙出讓的一幅住宅用地被杭州至高房產(chǎn)以1.94萬元的價(jià)格奪得。

周志鋒接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，在兩個(gè)月的時(shí)間中自貿(mào)區(qū)概念不斷得到發(fā)酵，最瘋狂的就是與房地產(chǎn)相關(guān)的板塊。“與自貿(mào)區(qū)相關(guān)的公司都成為投資者爭相追逐的熱點(diǎn)，一些個(gè)股在幾周內(nèi)股價(jià)甚至已經(jīng)翻了三四倍，這也說明資本和一些投資機(jī)構(gòu)通過不同方式在炒作這一概念。”周志鋒說。

房企押寶土地商機(jī)

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍向本報(bào)記者指出，自貿(mào)區(qū)現(xiàn)在已成為各路資本爭相追逐的新獵物。

“尤其是與自貿(mào)區(qū)相關(guān)的房地產(chǎn)、土地等資源，更成為開發(fā)商及投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的焦點(diǎn)。應(yīng)該說上海自貿(mào)區(qū)將對(duì)浦東以及上海產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響。但目前有點(diǎn)過熱，有被市場過度炒作之嫌。”李驍表示。

上海發(fā)改委批露的信息稱，上海自貿(mào)區(qū)主要位于上海綜合保稅區(qū)管委會(huì)統(tǒng)管范圍，涵蓋浦東外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.78平方公里。

對(duì)于開發(fā)商們看好與自貿(mào)區(qū)相關(guān)土地的原因，一位開發(fā)商向記者指出，其實(shí)有部分房企也并不清楚高價(jià)拿地是否真的會(huì)賺錢。“目前政府劃定的自貿(mào)區(qū)只有28.78平方公里。如果進(jìn)展順利，這一區(qū)域肯定不夠，未來一定會(huì)繼續(xù)擴(kuò)展。一旦區(qū)域范圍擴(kuò)展，商辦、住宅等土地價(jià)格也肯定會(huì)上漲。因此，對(duì)一部分房企來說，也有一些賭的心理在其中。如果寶押對(duì)了，可能會(huì)大賺一筆。”上述開發(fā)商說。

由于上海自貿(mào)區(qū)目前只公布了一些試點(diǎn)改革的方向，具體細(xì)則尚未公布，因此市場上與自貿(mào)區(qū)相關(guān)的信息滿天飛。而近日有關(guān)自貿(mào)區(qū)可能會(huì)擴(kuò)容的消息是最受關(guān)注的。市場傳出消息稱，除了28.78平方公里的范圍，未來自貿(mào)區(qū)的儲(chǔ)備區(qū)域在進(jìn)一步擴(kuò)大后可能會(huì)達(dá)到70平方公里。本報(bào)記者就此向上海市政府進(jìn)行求證，但上海方面沒有給出明確信息。

“目前還處于籌備階段，接下來主要的工作是對(duì)自貿(mào)區(qū)內(nèi)貿(mào)易、稅收、行政審批等制度進(jìn)行研究設(shè)計(jì)，還有對(duì)分管領(lǐng)導(dǎo)班子的劃定等。至于區(qū)域范圍是否會(huì)擴(kuò)展，暫時(shí)還沒有到那一步。”上海市新聞辦工作人員9月24日向本報(bào)記者表示。

而與自貿(mào)區(qū)相關(guān)的房地產(chǎn)之所以受市場熱捧，在其快速升溫的背后的確有其潛在的原因。

中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，上海自貿(mào)區(qū)肩負(fù)著很多試驗(yàn)的重任，包括貿(mào)易、投資的自由化，行政的精簡化以及金融領(lǐng)域的開放，甚至是進(jìn)行離岸貿(mào)易的嘗試以及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新等等。

但一位投行人士向本報(bào)記者分析了其中潛在的商機(jī)。“以金融和貿(mào)易試點(diǎn)為例，如果在自貿(mào)區(qū)進(jìn)行大宗商品交易的試點(diǎn)，未來自貿(mào)區(qū)可能會(huì)進(jìn)行大宗商品期貨衍生品的創(chuàng)新，而這一產(chǎn)品的創(chuàng)新可能會(huì)引來金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入自貿(mào)區(qū)，進(jìn)而產(chǎn)生大量對(duì)倉儲(chǔ)物流的需求，由此可能會(huì)將一條新的產(chǎn)業(yè)鏈引入到自貿(mào)區(qū)。如果發(fā)展效應(yīng)足夠好，自貿(mào)區(qū)內(nèi)無法滿足市場需求，包括辦公、商業(yè)、物流以及居住的需求將外溢到自貿(mào)區(qū)以外，而這時(shí)有相應(yīng)土地資源的房企，將從中獲得收益。”上述投行人士說。

不過，劉勝軍也向記者指出，這是一個(gè)相當(dāng)長的過程。“在上海自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)的過程中，的確會(huì)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)及周邊產(chǎn)生大量的商業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)來說，他們認(rèn)為高價(jià)獲得自貿(mào)區(qū)周邊的土地資源也是抓住商機(jī)的一種表現(xiàn)。但他們抓的究竟是機(jī)會(huì)，還是失敗的投資，還要看未來自貿(mào)區(qū)發(fā)展的情況。”劉勝軍說。