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本報記者 葉青 北京報道

“一線城市樓市一片火熱，二三線城市相對溫和”成為目前房地產市場的主流導向，而近年巨大的土地供應量或讓二三線城市兩年內與一線城市的樓市走向分道揚鑣。

“不應該一刀切地調控。一線城市因為需求量太大，適當的行政干預是必須的，但二三線城市市場供應量較大，完全沒必要繼續限購。”高策機構董事長、總裁陶紅兵向中國房地產報記者表示，根據十八屆三中全會的指導方針，今后市場將是決定性力量。“雖然名義上不會很快放開，但在操作上會有一些變通的方式，一些地方政府有可能會在政策上做出適當放松的調整”。

“明后年整個市場大勢都會有所降溫，在這一背景下，二三線城市已無限購必要。” 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受中國房地產報記者采訪時如是說。

“我們自然是希望能夠市場化，減少政府管控的力度，尤其是高端住宅部分，完全可以放開。”一直堅持二線城市布局的融創中國[簡介 最新動態]的一位管理層人士向記者坦言，由于二線城市的情況各異，進入一個城市前融創都會做一兩年的市場考察，對這個城市的產業、經濟總量、人口等各個方面進行綜合評估，“我們的原則是進入一個城市很謹慎，進入后就采取深耕策略。”

部分城市住宅庫存高企

業內對于二線城市未來市場趨穩、有望“擺脫”調控的預判，均來自于它們龐大的土地出讓量。

2012年，由于三四線城市市場呈現飽和狀態，一線城市市場量價回漲，眾多房企開始回歸一線城市。但一線城市土地供應量明顯下降，二線城市自然成為房企的主攻區域。

根據克而瑞研究中心提供的數據顯示，2012年住宅用地成交建筑面積超過千萬平方米的二線城市就有14個，其中武漢、成都、西安以4312萬平方米、3427萬平方米、2887萬平方米高居前3位，沈陽、昆明則身處兩千萬行列，分別達到2790萬平方米、2070萬平方米，合肥、大連、青島、鄭州、長沙、濟南、貴陽、長春、寧波為千萬級。

今年1～10月份，共有15個二線城市住宅用地成交建筑面積超過千萬平方米，其中，杭州和南京住宅用地成交建筑面積達到1215萬平方米和1080萬平方米，大連則退出了這個超千萬平方米的隊伍。

與此相呼應的是一些城市居高不下的庫存量。根據國家統計局統計數據顯示，2013年9月份，天津、沈陽、武漢、成都、青島等城市住宅庫存量都超過千萬平方米，重慶的庫存量更高達2258萬平方米。

“去年和今年土地出讓量比較大，房子明后年的供應量就會比較大。很多城市供大于求，市場已開始趨于理性”。楊紅旭表示，不少城市的土地供應量已超過當地人口、經濟和市場規模承載能力。

“雖然有些供大于求，但二線城市還沒有處在失衡狀態，市場完全可以調節。限制的都是稀缺的，限購反而會加劇恐慌心理。”陶紅兵也認為，對于二線城市來說，這似乎恰是放開調控的好時點。

而國家統計局最新公布的10月份70個大中城市新建住宅價格指數中，多數城市的房價仍持續上漲。但這種上漲在陶紅兵看來不過是一個虛像。“這與過去的基數較低有關，所以顯出今年上漲的幅度較大。”陶紅兵認為部分城市若漲幅過大，客戶就會離場。政府只要把保障房部分以及剛需這一塊做好，其他可由市場來調節。

政策或轉向

二線城市的市場供求現狀在“呼喚”著調控政策的多元化，而政策層面的松動似乎也讓擺脫調控的預期存在可能。。

“我們不能對此做簡單解讀，其實政府也是一個矛盾的心態，目前整體經濟狀況不好，不敢對房地產太打壓，但又不能鼓勵和支持房地產，這樣市場反應會更大。但一些地方政府肯定會不斷地試探底線，試圖放松。”陶紅兵指出，明年開始市場會比較嚴峻，一些城市的房地產調控一旦放開了，大家對供應量還是有所期待的，因此會持幣觀望，從而導致購買力不足。而大量保障房的推出，也會讓預期發生變化。“所以明年的市場不會像今年這么高漲，甚至有可能會逆轉，一些城市的房價和成交量出現下滑。一旦出現這種情況，一些地方政府的調控肯定要放松了，甚至轉為扶持。”

其實，與一線城市近來相繼出臺嚴格的調控政策，以進一步遏制上漲迅猛的房價不同，自今年年中之后，一些二三線城市的地方政府就開始出現了放松的“小動作”，或明或暗地調整著已經出臺的房地產限制措施。

    8月6日，溫州相關部門決定，原2011年3月14日后已購買一套住宅的，即日起還可以再購買一套住宅，但名下房產只能是兩套，名下之前無房產的可連續購買兩套。8月28日，蕪湖推出了技術人才購房優惠措施：本科生買房可免契稅并獲2萬元補助，為減少庫存、重啟樓市做鋪墊。

此番溫州、蕪湖對調控政策不同程度的放寬，中央并沒有明確叫停，而是采取了默許的態度。差別化處理城市的調控方法和力度，熱點城市不放松、低迷城市求突破，似乎已成為業界人士和政府層面的共識。“一線城市將持續火熱、二線城市趨于平穩、部分三四線城市存在風險，在此情況下，多元化管理是更恰當的方法”。這幾乎是接受記者采訪的多位人士對未來一兩年房地產市場的一致預判。