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  • 破譯2014年樓市的九個預言 灰色房屋將納入正規登記
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2014-02-06  /  瀏覽:3227 次  /  

預言一

開發商加碼海外

2013年,萬科[簡介 最新動態]、綠地、萬達[簡介 最新動態]等巨頭進軍海外,國內開發商的資產配置,出現引人關注的變化。

剛剛進入2014年,嬗變仍處進行時。2014年1月8日,綠地宣布,投資12億英鎊,在英國倫敦開發兩個住宅項目;1月24日,大連萬達[簡介 最新動態]集團董事長王健林和英國首相卡梅倫宣布,投資20億英鎊至30億英鎊,在英國開展城市改造項目,主要投資萬達具有知識產權的文化旅游商業綜合項目。

仲量聯行稱,2013年中國企業逐漸在全球房地產市場,尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資,而綠地集團在倫敦的舉動,標志著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底,中國買家在境外商業地產以及住宅開發項目的投資額超過100億美元,這使得中國2013年的海外房地產投資額較2012年增逾30%。

國內開發商紛紛進軍海外,這對國內樓市意味著什么?自己用腦。

預言二

長效調控機制浮現

2014年,房地產調控長效機制有望取得實質性進展。

在過去一年的樓市調控中,決策層曾提出過諸如“兩個促使”(促使房價合理回歸,促使房地產回歸平穩健康發展軌道)的調控發展目標。有分析人士認為,中央對待房地產的態度已經從“強調行政調控”轉為“建立長效機制”,對于現有的財稅體制、土地政策、金融體制,都將進行相應的市場化改革。

首創集團董事長劉曉光預測,在市場分化的現實背景下,地方調控的自主權將增加,樓市調控將更強調針對不同城市的不同狀況,實行不同政策。

中國房地產學會副會長陳國強的觀點是,新一屆中央政府自上任以來,淡化、低調處理房地產,今后的樓市調控不會再刻意突出中央政府在調控中的主導角色,不會再統一發號施令、一刀切,而會突出地方政府在調控中的主體作用和主體責任。

住建部政策研究中心主任秦虹認為,對房企而言,眼下多研究房地產市場的發展規律,比研究下一步會出哪樣的調控政策更重要。“在人口結構里面,通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力’,以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口’對房地產的貢獻最大。未來,中國的房地產市場還有很多機會,只是這些機會因為人口結構的變化而跟以前有所不同。”

預言三

開發商重回一二線城市

5年前,多數全國性大企業還只是在十幾個重點城市中角逐,到3年前基本都有了“百城計劃”,或者更宏大的城市進軍規劃。到2013年,歷經上一輪宏觀調控之后,企業又開始重新聚焦,典型如過去以三四線城市為主戰場的恒大,2013年以來也開始布局一二線城市。2014年,這一趨勢繼續,恒大在上海預計會有多達4個項目面世。

研究中心數據顯示,近兩年以來,一線城市和熱點二線城市庫存持續處于低位,以北京為例,消化庫存周期僅6.9個月。二線城市中,營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時,市場表現欠佳,去化時間多超20個月,丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

花樣年控股集團董事局主席潘軍斷言,由于一線城市的供應量不足,而需求極大,所以一線城市房價會延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,房價保持平穩,可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

預言四

地產“金融化”

1月24日,恒大地產在港交所公告,2013年11月13日至2014年1月24日期間,該公司通過子公司,在市場上買入約4.027億股華夏銀行股份。

這并非個案。綠地集團與上海農商銀行,僑鑫集團與華興銀行,泰禾集團與海峽銀行,合生創展與北京農商銀行,新湖中寶與溫州銀行,香江集團與廣發銀行,北京城建與錦州銀行,開發商入股銀行聲此起彼伏。

開發商缺錢了?不!部分業內人士的觀點是,開發商入股銀行,并非看中關聯銀行的融資便利,事實上,受制于銀監會對于銀行關聯交易的管控,開發商入股銀行后可獲得的融資便利很有限。開發商看重的是,銀行為其上下游企業做供應鏈融資的業務空間。

說得很白了,開發商是為了少幫產業鏈“墊資”,讓銀行代勞。

據不完全統計,目前“涉銀”的房地產上市企業已有約30家。不出意外,這一趨勢無疑會在2014年得到延續。

預言五

不動產統一登記制度上路

建立和實施以土地為核心的不動產統一登記制度,是產權管理體制機制的重大改革,2014年重點在于建立統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺。

按國務院要求,2014年6月底前出臺不動產登記條例,并實施不動產統一登記制度。對于正常的商品房此舉并無影響,原本就屬合規登記;而對于各種灰色房屋,以后會逐步納入正規登記程序,會暴露某些不合規的事實。比如在部分資源型城市,某些大型礦產國企所建的大量房產,皆沒有進行合規登記,就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

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