近幾個月來,一系列限貸、限購的樓市境遇,讓住宅市場“錢”景不明。但值得關注的是,當住宅市場受阻,商業地產卻迎來了大好光景。
據重慶統計局數據顯示,今年一季度,主城辦公樓投資、商業營業用房投資分別增長了56.3%、49.9%。第一太平戴維斯的數據同時顯示,在主城商業地產投資增長的背后,外地資金的份額也在逐年增加,目前已占到總投資額的10%左右。正如大多數業內人士認為,樓市正在發生變革,也催生了商業地產機遇。
住宅投資紛紛轉戰商業
去年還在從事金融業的吳先生,今年一下投身到商業地產的投資行列。從今年1月份起到現在,他已經投資了4處商用物業,花費達6000萬元左右,他認為商業地產開始迎來前所未有的好時期,現在該出手了。
而與吳先生一樣看好商業物業投資前景的余先生,雖然不如吳先生的經濟實力,但之前做住宅投資積累了一點資金,目前在到處看商鋪。他告訴記者,住宅投資受政策調控,不如之前好出手了,加上回報率逐年遞減,算下來還不如投資商鋪回報率高、保險。同時透露,“之前與他一起炒住宅的朋友幾乎都轉做商鋪投資了。”
世聯地產[簡介 最新動態]西南地區重慶綜合業務事業部總經理李璽則給記者算了一筆賬,僅以希爾頓商務樓為例,最開始的售價在5000元左右/ ,現在的租金為100元左右/ ,照此算下來,十來年的時間,回報率達到了20%。還有,重慶新天地,目前租金在50~60元/ ,但業內人士心里都清楚,“再過幾年,這里肯定不只這個租金價格。”
“但與之相反的是住宅投資,就不可能達到這樣的回報率,因為住宅的功能性決定了增長空間必然受限,這也論證了解放碑時代豪苑的住宅房目前幾乎成為商用出租,因為都知道“租給租戶住,遠沒有租給公司的價格高。”李璽表示,過去幾年來,商業和寫字樓市場一直受政策影響很少,目前也不會受到政策限制和打壓,商業和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發展。
“即使是商業地產在市場下行周期,受到的影響不大,而在市場反彈時,也沒有出現暴漲,這主要是因為,商業地產的投機屬性沒有住宅強。”李璽認為。
民間資本尋求避險路徑
在宏觀調控抑制了住宅投資之后,資本陷入觀望,但總要尋找投資渠道。
重慶威舞營銷公司總經理李鐘杰認為,接下來將會有大量的資金釋放出來投入到商業地產投資中。
“安全性資本的投資偏好是商辦物業,他們從不炒房。”李鐘杰表示,今年我們是看好重慶的商辦物業市場的。
原因有兩點:一是今年房地產市場“V形底”的深度取決于政府對國內生產總值7.5%既定目標的追求度,如果7.5%的目標是一定要達到的,那么,今年房地產市場的“V形底”就會比較淺,如果政府對7.5%目標的追求不那么強烈,“V形底”就會比較深,總之未來市場走勢主要取決于政府的政策方向;二是商辦物業不受打壓。
“商業地產前景是很值得期待的。”重慶大學建設管理與房地產學院系主任馬智利也認為,從當前中國樓市發展方向,已決定了住宅投資市場勢必轉向商業物業市場。
同時,近年來重慶因為長江上游經濟中心的城市定位以及快速的成長力,重慶凈人口流入量指標始終保持著增長的態勢,每年均在25萬人左右,其它不少城市的這個指標基本處于負數,即使是北京也僅在50萬人左右,若按照城市地域面積來算,重慶的這個指標就相當驚人了。“正因如此,不少外地資金瞄準了重慶。”馬智利說。
趨勢
全國大型品牌開發商積極布局商業地產
商業地產比住宅更抗周期性的特點,令一些全國型品牌開發商開始加大商業地產的比重。
紅星地產的舉動令人關注。去年4月,紅星在人民大會堂對外宣布,紅星地產全面進軍商業領域,計劃到2020年,建成300座家居MALL、100座百貨MALL。
事實至今,紅星地產已經在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國25個城市進行了38座綜合體項目的開發,其中在建和運營的商業面積超600萬平方米。今后的8年,紅星地產還將加快商業地產投資步伐,將京津塘、長三角、西南、東北作為4大戰略區域。
去年,龍湖地產[簡介 最新動態]在江北鷂子丘取得一塊31萬平方米的商業用地,也表明龍湖[簡介 最新動態]在商業上進一步加大了深耕。此外,同一時期,萬達布局龍洲灣,從所拿地塊本身來說,100萬平方米的總建筑面積,住宅只占據總建筑面積的30%,也就是說,將有近70萬平方米的體量是作為商業、商務和公共設施來開發的。
而今年,在東原推售項目中,商業也占有較大比重,且業態涵蓋SOHO、LOFT、寫字樓、商鋪等。與此同時,萬科、華潤、富力等大型房企不約而同地宣稱,未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。
力帆中心相關負責人認為,2014年的商業地產,無論企業還是個人投資都是很好的機會,眾多房企正在重慶的商業地產版圖上劃分自己的新范圍。
全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生曾接受媒體采訪時表示,政府的調控方向主要針對涉及民生的住宅市場,目前對商業地產持較為寬容的態度。商業地產的發展對政府維持穩定稅收也是有益的,“商業地產將迎來較好的發展機遇。”