每到年底,各方專家粉墨登場,以不同的方式評論著當前樓市。就在國家統計局及社科院公布的數據表明,房價已進入下行,樓市就如這個季節一樣進入了冬天。
一些經濟學家如馬光遠、潘向東等甚至提出,在經濟下行壓力加大之際,樓市調控可能放松。部分城市也因房價下跌太快,在部分區域出臺了小范圍的限購放松政策,例如人才引進政策文憑就調低到了中專水平,個別城市連社保繳納的要求也降至一個月。這表明樓市真真切切的轉冷了,大家開始擔心起房價大幅下跌的意愿出來了。
對于當前的樓市表現,中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成今天發表了題為《我國房地產調控應重視結構性問題》的主旨演講,他認為“未來半年到一年以后,房價可能再一次上漲”。
從房地產相關數據來看,已接近正常水平。房地產貸款同比增速比上年末回落4.4個百分點,已經連續14個月回落,且房地產開發投資增速下行已經持續了半年。
盛松成先生認為:房價可能再一次上漲,其根本原因是現在樓市調控,控的是需求。而需求只能延緩。你不可能控了以后就不買房了?,F在不買不等于以后不買。而供給如果繼續下降,一年以后房價很可能上漲。一二線城市整體人口是凈流入,而土地供應不足,特別是東部地區更加明顯.
首先,影響樓市供求關系的不僅是政策還有購買力,居民有錢買房才行,沒有錢,住房不是需求,是需要,表明需要一套房子,但是無力支付。央行最新公布的居民杠桿率已超60%。住房購買力的透支不僅從央行發布的杠桿率來看已不能再增加,從當前新房促銷來看,大量的分期首付就是證明。特別是在經濟下行之中,買房的購買力是缺失的。一句話,想買房的人以現有的房價真的買不起了,經濟好的人已經買房。難道掏空六個口袋買的房子,還有多少口袋來接盤呢?
其次,人均居住面積達到39平米,表明住房總量已足夠,只是分配不均衡,有人幾套房,少數人一套沒有。前幾天,我們根據近三年每年商品房成交量及新生兒出生數量作了一個比較。發現,平均每年已經多出了近900萬套房子空置。
第三、城鎮化高峰期已過,根據國家統計局的數據,雖然我們當前的城鎮化率在60%左右,但是,由于計劃生育及戶籍政策的原因,未能準確的反應真實的城鎮化率。根據經濟學家高善文博士前幾天公布的數據,我們真實的城鎮化率目前已經達到了70%。由于農村60歲以上老人大部分不太可能進城,以及發達國家城鎮化率超過70%的房地產表現來看,增量市場下滑很快,需求快速減少。也就是說,買房的需求正快速減少,房價也就沒有了上漲的道理。
盡管我們不贊成盛松成先生關于房價會上漲的分析,但是,我們認為,他提出的解決地區失衡及優化供給結構的建議是正確的,在此為他點個贊。至于房價,除少數幾個城市外,以降為主。具體是那幾個城市會回升,我們前期做過多次分析,大家有興趣可以查看前期。