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  • 吳建斌:70%-80%百強房企會躺下
  • 資訊類型:熱點關(guān)注  /  發(fā)布時間:2021-12-02  /  瀏覽:889 次  /  

樂居財經(jīng) 趙微 11月26日,據(jù)“易沃高管研修”微信公眾號,在易居沃頓PMBA-10交互問道模塊,吳建斌導(dǎo)師以《新形勢下,房企投融資邏輯及風(fēng)險管理》為主題,深入淺出地道出了他的財務(wù)管理經(jīng)驗和觀點。

??調(diào)控至少還會持續(xù)4、5年

??從國家推行“五限”政策開始,2020年8月推出三道紅線,2020年底又推出兩道紅線,隨著政策不斷加碼,房地產(chǎn)市場的生態(tài)環(huán)境正在發(fā)生根本性改變。

??從發(fā)展過程來講,房地產(chǎn)公司離不開金融,沒有資金的房地產(chǎn)公司想風(fēng)生水起根本不可能。如果房地產(chǎn)公司能融到錢,就會把所有錢用于推動業(yè)務(wù)的發(fā)展。

??金融也離不開房地產(chǎn),1998年開始,國內(nèi)房地產(chǎn)就和金融捆綁在一起,房地產(chǎn)成為金融最大的蓄水池。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展起到舉足輕重的作用,2020年,房地產(chǎn)對GDP貢獻率7.34%,房地產(chǎn)+建筑業(yè)合計貢獻14.5%。把上下游產(chǎn)業(yè)全部加起來貢獻有30%。

??在過去很長時間,房地產(chǎn)公司的資本金都很少。1998年國家推行房改,中國房地產(chǎn)市場開始起步,那時無論是萬科、碧桂園,資本金都很少。如果你的背景是國企或央企,可能情況好一點。

經(jīng)過20多年的高杠桿推動,國家經(jīng)濟發(fā)展也很快,房地產(chǎn)公司老板通過加杠桿,快速發(fā)展,像滾雪球一樣滾到今天,這在世界發(fā)展史上也是奇跡。

??所以過去的高速發(fā)展期,房地產(chǎn)的核心就是高周轉(zhuǎn)、高杠桿,膽子要大,什么錢都可以用,這樣才能發(fā)展起來。如果你很穩(wěn)健,資本金有100萬就做100萬的生意,這樣是不可能發(fā)展到今天的。

??從2018年開始,政策不斷強化,大家不斷喊“狼要來了”,但誰都沒有防范狼真的來了怎么辦。

??過去這么多年,幾乎每家房企的經(jīng)營現(xiàn)金流都是負現(xiàn)金流,恨不得周轉(zhuǎn)得更快,只要錢一回來就買地。所以過去幾乎所有房企的融資性現(xiàn)金流占比都是70%、80%以上,經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流的占比只有20%、30%。

??我一直呼吁,希望房企重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的管理。但實際上大家都在挑戰(zhàn)底線,希望這件事不會發(fā)生。

??過去我們說房地產(chǎn)是“三年一個小周期”,即3年調(diào)整1年放松。2018年到2020年正好三年,大家都希望2021年能放開,但到了今年也沒有放開,而且政策還在持續(xù)。這個調(diào)控還會持續(xù)多久?按照經(jīng)濟學(xué)家,包括華爾街對中國房地產(chǎn)政策的預(yù)測,至少還會持續(xù)4、5年。

如果說最近要放松了,只是因為之前確實勒得太緊,躺下的公司太多,會帶來很多社會問題。

??70%、80%的房企會躺下

??銷售端,“五限”政策仍在實施,預(yù)售證、搖號、網(wǎng)簽均被管理等等,每走一步都很難。

??融資端,一是開發(fā)貸、并購貸余額不足。現(xiàn)在銀行也是兩道紅線管理,不能把更多資源流向房地產(chǎn)市場,所以很多項目雖然達到融資標(biāo)準(zhǔn),但銀行沒有余額,不能把錢給你。很多企業(yè)資金緊張,這是原因之一。

??還有就是按揭余額不足。1998年房改以來,因為推出預(yù)售,預(yù)售就有按揭。買房后,最長2-3個月,銀行按揭款就放下來,哪怕3、5年后交房,只要消費者簽了正式的買賣協(xié)議,拿去銀行,銀行就能放按揭款,有了按揭款,就交給房地產(chǎn)公司。

??過去房地產(chǎn)公司之所以發(fā)展的很快,就是因為自己不花錢。預(yù)售最早畫一張圖就可以賣,兩個月就能回款,后來按照工程進度節(jié)點放按揭款,現(xiàn)在差不多要交房才放按揭款。房建好了,好不容易銷售、網(wǎng)簽了,當(dāng)?shù)卣块T擔(dān)心爛尾,要監(jiān)管你。什么時候放款?竣工的時候。

??帳面是你的錢,但不能用,“不能用的錢”就“不是你的錢”。所以很多房企帳面有幾千億資金,400、500億被監(jiān)管,還貸時不能還,因為這個錢暫時不能用。

??像陽光城,房子已經(jīng)賣了,也具備了按揭條件,但是拿不到錢。一看銷售數(shù)字很漂亮,結(jié)果就收了首付,其他要銀行按揭,銀行說沒錢,錢還在路上就和你沒有關(guān)系。

??所以在融資端,一方面是銀行沒有按揭余額,一方面開發(fā)貸、并購貸都沒有余額。還有就是房子賣了,小業(yè)主按揭,銀行也沒有按揭余額,這對房企影響巨大。原來銷售預(yù)售是重大的資金來源,現(xiàn)在幾乎也沒有。

??監(jiān)管端,本來今年年初還好,但出了恒大事件,恒大每年要完成的竣工面積對應(yīng)100萬人,如果100萬人的房子都是爛尾樓,如果有10個恒大,就是1000萬人的房子不能正常交付,那當(dāng)?shù)卣膲毫Ψ浅4蟆?/p>

??因此,特別是恒大事件后,所有地方政府都提高了監(jiān)管比例,從南到北,從東到西,無一例外。你可以賣房,但錢一定要專款專用,不能調(diào)回總部讓總部還債,一定要留下。

??所以現(xiàn)在房企的賬面上,很多錢被各種理由監(jiān)管。以福建省來講,福建的監(jiān)管比例比較高,如果住宅的開發(fā)成本是3千元/㎡,監(jiān)管資金大概1.3倍,就是近4千元/㎡,這么多錢要被政府監(jiān)管,什么時候給你?竣工再說。

??在這種情況下,房地產(chǎn)公司肯定沒有好日子過。

??百強房企有多少會躺下?有人說50%的百強房企會躺下,我的觀點是70%、80%的百強房企會躺下。

??公開債有兩種情況,一是發(fā)人民幣債,二是發(fā)美元債,如果違約,就是躺下。有的房企沒有發(fā)債,躺下不需要公布,所有這些加起來,70%、80%的房企估計要躺下。

??沒有躺下的房企日子好過嗎?一樣難過,因為政策一視同仁。

??國企、央企之前買地很積極,最近為什么不買了?他也緊張了。政策一樣,唯獨就是他的融資能力更強,但錢終歸要還。只不過不好的企業(yè)一年一借,好的企業(yè)可以三年一借,但終歸還是要還。

??如果政策不修訂,3、5年以后的光景會是怎樣不難預(yù)見。這就是當(dāng)前房企所處的狀態(tài)。

??在這種情況下,我們一定要對國家政策進行判斷。

??我的預(yù)期,房住不炒、三穩(wěn)的政策不會變。

??我們原來希望整體經(jīng)濟下滑,房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟,但這是不可能的,不能“大水漫灌”,不能把更多的錢用在房地產(chǎn)市場上,要把更多的錢轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟或者新經(jīng)濟,這是國家非常明確的政策。

??這個政策會維持多久?最近好像有點松動,但這個松動可能只是短期動作,比如3、5個月,不會更長。去年國家出臺很多政策,給了大概5個多月時間,希望房企渡過難關(guān)。房企渡過難關(guān)后,還是按照大政的方針不會改變,這是我基本的判斷。

??融資性現(xiàn)金流只是輔助

??中長期的調(diào)控思路不會變,房企需要各自完成蛻變,因此我們要想,什么是房企投融資的根本邏輯?

??要回答這個問題,我們必須重視財務(wù)戰(zhàn)略話題。首先,什么是財務(wù)戰(zhàn)略?財務(wù)戰(zhàn)略是研究企業(yè)資金從哪里來,以什么方式來,用到哪里去。

??2018年之前,房企的資金來源主要是預(yù)售資金和銀行融資。2018年以來,市場在變,現(xiàn)在房企的資金來源就是經(jīng)營性現(xiàn)金流,就是銷售。

??按照趨勢,融資性現(xiàn)金流只是輔助,經(jīng)營性現(xiàn)金流的余額會繼續(xù)上升。

??假如去年12月31日你的報表上,融資總額是1000億,今年是在1000億的基礎(chǔ)向下減,不是漲。你的融資總額可能降到900億,800億,有些可能一下到500億,但向下減的方向不會變。因為銀行的融資余額也在下降,你要和它同步。

??原來幾乎所有公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流都是負數(shù),現(xiàn)在起碼是正數(shù)。如果融資性現(xiàn)金流減了100億,經(jīng)營性現(xiàn)金流就補100億,這是平衡的邏輯。

??說完錢從哪里來,再說說錢用到哪里去。第一就是繼續(xù)買地,產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)買學(xué)校用地,商業(yè)買商業(yè)用地。第二,拿一部分資金用于多元化,比如汽車、機器人,飼料等等。

??錢用在什么地方很復(fù)雜,要看公司的DNA,看老板對市場的判斷。但資源就這么多,做這件事就無法做其他事。

??所以百強房企其實已經(jīng)形成了很清晰的模式。有的專注房地產(chǎn),有錢就買地,有的拿錢做商業(yè);有的專注把錢用在一二線城市,有的用向三四五線城市,區(qū)分就此開始。

??流量熱鬧,但不創(chuàng)造價值

??投融資管理是一門超高技能的管理學(xué)科。具體到項目,大到公司、集團,邏輯是一樣的。

??投資加融資就是投融資,投資等于融資,融資等于投資,兩者在資產(chǎn)負債表里永遠相等。

??資產(chǎn)負債表右邊就是融資,是資金來源,包括資本金及未分配利潤,目的在于創(chuàng)造價值。不創(chuàng)造價值的投融資活動是在埋雷,到了一定程度,疊加之后會暴的。

??資產(chǎn)負債表左邊就是投資,是花錢以及形成的資產(chǎn),可能是土地、待售物業(yè)、酒店、物業(yè)等等。

??現(xiàn)在很多企業(yè)把投資和融資部門分開,對此我是反對的。

??很多房企現(xiàn)在是兩個部門打架,投資部買一塊地就發(fā)獎金,等還錢的時候還不了,還覺得這就是財務(wù)部的事。

??一個好企業(yè),就是投資部和融資部一起辦公,投資融資最好是一個部門。投資部一定要知道來錢不易,花錢才會很小心。

??融資決策時離不開三大因素:離不開宏觀趨勢,離不開行業(yè)形勢,也離不開組織團隊。傳統(tǒng)意義上就是要做到“天時地利人和”缺一不可。孫子兵法講就是“道、天、地、將、法”統(tǒng)一。

??這些說法的背后就是要解決怎么把投融資做的更好,怎么為企業(yè)創(chuàng)造價值。企業(yè)創(chuàng)造價值才有生命力,如果不創(chuàng)造價值,過程可能很熱鬧,實際上沒有價值。

??特別是去年年底到今年年初,集中供地帶來了很多問題。很多公司為了流量,項目不賺錢還要去買。流量就是,有交易就有成交,有成交就有排名,甚至還可以養(yǎng)團隊。

??對一家企業(yè)來講,流量不創(chuàng)造價值。

??結(jié)果就是房地產(chǎn)市場下行,特別是7、8、9月下行,原來可能還有2%、3%的利潤,現(xiàn)在利潤是零、-10%、-20%都很正常,加上賣不出去,那么多限制,流動不起來,房企就出問題了。

??房企要問自己,投資到底是在追求什么?是追求ROE,ROIC,價值,股東資金年化回報率,還是規(guī)模流量?

??舉個例子,追求股東資金年化回報率最典型的就是碧桂園。楊老板提到,生意有得做時,把杠桿加足努力去做,生意沒得做時,等,一直等。買一塊地,什么時候股東投資越少回報越高,就成功了。

??為什么碧桂園不布局一二線城市?因為一二線城市限制太多。三四五線城市到現(xiàn)在也沒有限購限貸,只要你的產(chǎn)品好,價格夠低,就好賣。但這在一二線城市做不到。

??當(dāng)年有一個案例,碧桂園有一筆10億資金,投在珠海還是投在三四五線城市?楊老板推演,如果投在珠海,3年10個億,周轉(zhuǎn)一次。但是投在三四五線,一年半周轉(zhuǎn)一次。哪個效果好?

??所以碧桂園的打法就是主要定位三四五線城市,這些城市占了碧桂園土儲的80%以上,一線城市都是“圍而不打”,為什么?因為他們追求的是快,不要有限制,到市中心限制太多,開個會就要停工3個月,停嗎?必須停。給補償嗎?沒人給,但成本、利息每天都在產(chǎn)生。

??這幾年房企都在追求規(guī)模、流量,這很糟糕。有規(guī)模流量的話排名會很高,有段時間銀行、政府都看排名,你要是進入前十,在行業(yè)就很牛,那恒大為什么不牛了?因為流量害人,看上去很熱鬧,但沒有真正給股東創(chuàng)造價值。

??你會發(fā)現(xiàn),流量、規(guī)模起來后,管理的規(guī)模跨度太大。同一時間有2000個項目,根本管不過來,有的項目幾年都沒有去過,發(fā)生什么都不知道。雖然每家公司都有強大的審計師,但審計師也不是神,覆蓋面這么大,他們也看不過來。如果你只有50、60個項目,而且都是品質(zhì)項目,那效果就好。

??所以,房企到底追求的是什么?追求ROE,ROIC,價值,股東年化回報率,還是規(guī)模流量,要有選擇。不同的選擇就有不同的打法,就有不同的制度,就需要不同的內(nèi)控機制。

??有現(xiàn)金存款,為什么卻沒錢還?

??如果房企專注做開發(fā),買地就是最大的支出。

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