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樂居財(cái)經(jīng) 蘭蘭 11月26日，萬科2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)在深圳市萬科中心舉行，會(huì)議審議了萬物云上市方案。

??萬科董事、總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示，在今年三季度，整個(gè)市場出現(xiàn)了一些變化，這對我們來說基本是一種煎熬?！昂迷谌f科是一家用危機(jī)感來驅(qū)動(dòng)的公司，我們這種不太好的感受和心理狀態(tài)，還是處于一個(gè)有效的管理之下，因?yàn)檫m度的焦慮感是可以產(chǎn)生內(nèi)在動(dòng)力的。”

??談及業(yè)績的下降，祝九勝指出兩方面原因：第一，由于地售比的提升，對毛利率造成的壓力是不斷增強(qiáng)的。

??從2017年到2020年，我們的地售比從26%升到了43%，增長了17個(gè)百分點(diǎn)。在主要城市的房價(jià)受限的狀態(tài)，地價(jià)是不斷上漲的，地售比在不斷地提升，三年時(shí)間提升了17個(gè)百分點(diǎn)。以今年三季度的結(jié)算為例，比去年統(tǒng)計(jì)的地售比又漲了8個(gè)百分點(diǎn)。

??今年三季度，我們也觀測到市場出現(xiàn)了一個(gè)急劇的變化，整個(gè)行業(yè)簽約額都在大幅下降，市場的觀望氣息越來越濃，特別是二手房的價(jià)格出現(xiàn)普遍的下降。

??基于我們的理解和安排，在安全和增長之間要求得一個(gè)平衡。我們的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從2014年開始，把安全和發(fā)展作為一對矛盾拿出來平衡始于2018年，我們主動(dòng)控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)，我們的創(chuàng)造、結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)算之間有一個(gè)時(shí)間差，當(dāng)年控制下來的規(guī)模、速度，會(huì)滯后反映，這是我們的主動(dòng)選擇，跟外界的環(huán)境、調(diào)控的政策和外部因素等等都不相關(guān)，這是我們自己的認(rèn)知和我們的主動(dòng)調(diào)整。

??祝九勝稱，從我們的認(rèn)知來講，我們認(rèn)為在這個(gè)歷史階段，安全比增長更重要、能力比規(guī)模更重要。從2018年喊出確保活下去，這是一個(gè)正確的選擇，也是對股東負(fù)責(zé)任的態(tài)度。純粹的活下去是不足以滿足我們的野心，新的春天來臨的時(shí)候，我們有什么新的玩法、新的活法、新的能力，這就確實(shí)對我們的能力構(gòu)建和能力打造提出了一個(gè)新的要求。

??在能力構(gòu)建方面來看，他提出了兩種能力：第一，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，我們也得有適應(yīng)新的常態(tài)的能力。比如說以前的認(rèn)知，我們認(rèn)為開發(fā)商是甲方，總包、材料商是乙方。我們今天的認(rèn)知是，業(yè)主才是真正的甲方，我們和總包、供應(yīng)商都是乙方，我們要聯(lián)合起來共同為我們終極的業(yè)主和用戶打造愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)。

??基于這種認(rèn)知的改變，就會(huì)導(dǎo)致我們的建造流程、生產(chǎn)流程發(fā)生一些變化，我們提出來大建造，用一個(gè)更全周期、全品類、跨期更大的、涵蓋客戶全生命周期的使用成本的角度來看待我們的建造。我們也對我們的價(jià)值鏈重構(gòu)提出了要求，如在我們的人事政策上，以前我們比較喜歡在同行之間招人，我們今天新招的在建造環(huán)節(jié)的，大部分來自于供應(yīng)商、總包、設(shè)計(jì)院，這些新的合伙人的加入，也對我們的能力提升，對我們新的玩法的形成，無疑會(huì)起到一個(gè)很好的作用，這是我們能力構(gòu)建的一個(gè)方面。

??第二，我們明確提出要由房地產(chǎn)的開發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。對不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營和服務(wù)，我們也做了一些布局，也有些體會(huì)，前期的投入有點(diǎn)重，能力建設(shè)有一個(gè)過程，我們選用的會(huì)計(jì)政策是按成本入賬，所以每年的折舊、攤銷還不少，形成的正面的利潤貢獻(xiàn)還非常有限。

??這些經(jīng)營類的業(yè)務(wù)一旦建立了能力，一旦把這個(gè)難題攻克下來了，它的長期前景還是非常好的，比如說我們的酒店也有自己的品牌，比如說瞻云、悅榕莊等等。我們在這個(gè)過程中也在不斷地探索，也在找到一些新的解題方法，這就需要我們長期堅(jiān)持、長期努力，長期為我們的投資人和利益各相關(guān)方創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。

文章來源:樂居財(cái)經(jīng)