熱點關注南京，打響了核心城市全面放開限購第一槍。
無論你是哪里人，只要你想買，就可以去南京買一套。
全面取消限購之外，南京房產新政還出臺了集體土地房票安置、購置新建商品房補貼、“賣舊換新”補助等一系列組合拳，并且要求落實首套首付2成二套首付3成的房貸政策。
同時，南京還推出了集體土地房票安置、購置新建商品房補貼、“賣舊換新”補助等一系列組合拳，并且要求落實首套首付2成二套首付3成的房貸政策。
實際上，去庫存壓力比較大的南京，一直是新一線城市救市的急先鋒。
早在一個月前的8月4日，南京出臺《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》，包括購買新房實施補貼、提升預售監管資金使用效率、優化差異化供地等8條措施。
當時，市場瘋傳限購會全部取消，不過很快被辟謠了。
南京的急迫，來自當地樓市的低迷。
上半年南京全市共計成交31058套新房，同比去年下滑了19%，還不及2021年的一半，創下自2019年以來近5年新低。
二手房方面，與去年同期數據相比，成交套數上漲了59%。不過，掛牌量卻一直在攀升。至9月8日，南京鏈家平臺二手房掛牌量達178840套。
目前，已經有濟南、青島、嘉興、沈陽、大連、蘭州全面解除限購，天津解除部分限購。而在此之前，一少部分二線、三四線城市在執行端實際上已經取消了限購，并沒有發文。
那么，距離一二線全面取消限購，還遠嗎？
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如果一二線城市能徹底取消限購限貸，市場對于房價的預期會否就此扭轉？
理論上而言，全面取消限購，可能會帶來以下五種不同的后果：
一是加速下跌。放開限購限貸并沒有提高購房意愿，反而大幅增加了賣盤，市場的信心更加潰敗。
二是止跌企穩。解除需求端的限制提振了市場的整體信心，房價的環比跌幅收窄或者停止下跌，但并不能起到扭轉性的作用。
三是價格分化。中小城市拋售本地房產，置換一二線城市的房產，從而形成大城市和中小城市房價一漲一跌。
四是房價重新回到上漲，甚至是快速上漲的軌道上來。
五是沒有任何效果。市場未對政策作出任何反應，房價按照現有慣性自由跌落。
在以上各種可能性之中，哪一種最有可能演變為現實呢？
第一種后果是可以排除的，取消限購限貸不會加速房價下行。除非居民部門已經大面積地凈資產為負，房產的加快出售和房價的加快下跌，這兩件事很難同時出現。
一般來說，就算房價下行，割肉離場是需要勇氣的，多數人即便感到翻盤機會不大，也依然選擇持有，特別是對于房產這樣的家庭“重資產”。
而且，一旦賣房的人大量增加，價格又不理想的情況下，達成交易往往很漫長，許多人會選擇放棄出售而轉為出租。
這也正是當前房價并沒有迅速崩塌的重要原因。
換句話說，一旦全面取消限購，不會形成房價加速下跌的壓力。
接著，第三種結果也容易排除。
當前情況下，不同層級間城市的房價同比變動是高度一致的，且無論漲跌，總是一線城市房價先行，二三線城市房價亦步亦趨的跟隨，不會出現一線漲，二三線跌的這種“虹吸效應”下的此消彼長。
所以，通過以上分析大體可以判斷，全面取消限購限貸政策，對于全市場的價格水平將起到提振作用。
但第四種結果也大概率不會出現，房價不會因為政策調整而再次出現大幅上調。
簡單總結以上分析，無論政策如何變化，支撐房價持續高速上漲的人口、經濟增長、就業等基礎，似乎已經不復存在了。
2
那么，既然取消限購穩定樓市，是否意味著接下來，限購政策是不是會迎來優化或全面取消？
答案可能是：二線會，一線不會。
首先看一線。
一線城市：京滬深郊區限購全面取消的概率不高，對人才等特定需求會定向寬松
從現在市場情況來看，雖然一線城市的樓市庫存量較大，但需求量也比較大。
所以，即使是郊區也不至于全面取消限購，最多是限購政策針對人才等定向寬松，或者再有些其他政策組合拳出臺，比如首付比例降低的政策落地、普通住宅標準的調整等，一線城市的需求就很快會被激活。
唯一可能的是廣州郊區。
目前，一線城市當中，廣州的增城、花都、白云非核心區、南沙新區等外圍區域去庫存壓力太大。
當前，一線城市政策實際執行，也是定向寬松。
比如，上海的政策：臨港將調整重點支持單位的人才工作年限要求。根據臨港新片區的產業發展導向及城市功能發展需求，擬建立人才住房政策重點支持單位清單。在重點支持單位工作的人才，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。
再比如深圳，目前深圳市非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，對港澳居民是放開了。
再看二線。
就整體成交來看，新政對二線城市帶來的效果遠沒有一線城市大，市場很平淡，跟過往幾周沒有多大的差異。
就目前來情況，二線活躍的主體購房群體，其實以改善為主，這部分客戶觀望情緒仍然濃厚，認為還有政策刺激的可能性。
其次，二手房的限售沒有打開，影響換房群體進入新房市場；此外，目前的房價處于高位，對于剛需客戶來說，首付降低意味著月供增加，但是目前的經濟形勢下，任何行業的人都不太敢撬杠桿。
二線城市目前的去化壓力比較大。
就拿南京來說，廣義庫存量在35個月以上，狹義的也有15個月，之前南京就取消了外圍區域的限購，但是，市場沒有太多反應，銷售量還沒有太多起色。
目前，狹義去化周期1年-2年二線城市有蘇州、 寧波、南京、天津、武漢、 重慶、廈門、青島、昆明、 福州、太原、鄭州、佛山、 無錫、東莞、常州等。
總體來看，二線樓市有兩個特征：一是過去2020年以來供地量偏大，二是由于過去兩年市場持續下行，市場步入深度調整期，需求也萎縮了，供求嚴重失衡。
而且，由于近兩年大家的收入預期也降低，幾乎每一個城市的樓市去化壓力都比較大，樓市整體步入供大于求的市場階段。
因此，二線城市不同與一線，更需要政策層面的支持，以便于提振市場需求，消化庫存。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉預計，預計快的話10月底之前，慢的話2024年3-4月份，大部分二線城市、三四線城市全面取消限購、限售、限價等限制性措施。
比如杭州、成都、武漢、西安、蘇州等城市之類，或者全面取消限購，或者首采取類似天津的措施，郊區取消限購，核心區維持一段時間限購，如果去庫存壓力較大的局面并沒有改變，那么該城市就可能完全取消限購。
實際上，考慮到市場主體對于增長的信心不足，以及消費需求和融資需求低迷的現實，從短期的應急措施來看，盡快取消限購似乎是一個理所應當的選擇。
最后，對于未來，雖然伴隨著中國走過房地產長周期拐點，大家都不可能接受房價大范圍的高漲，但只有努力推動包括地方政府、融資平臺在內的地產上下游各部門的“人財物”出清，中國經濟尤其房地產是可以重回正軌的。
黑暗總會過去，一切都會向好。
眼下一個非常嚴峻的現實是，這一波大救市，將帶來更為嚴重的分化，低能級城市將在這次救市中，隨著人口的放開流動，和限購的逐漸寬松，更加的拉胯和被抽水。
強者恒強，弱者愈弱，將成為下一步的核心趨勢。
在最終，我梳理了四份重磅資料：
1、核心14城最有價值板塊選籌心經，照此選擇能堅守底線
2、殘酷現實，失衡下的中國城市格局，告訴你哪些城市終將出局
3、2022年各大城市增量人口排名，畢竟人才是希望
4、2012到2022房價漲幅城市排名，這是最真實的投資數據
有了以上四者，基本就能讓你對之后的樓市和選擇，有個基本的判斷了。
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