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杭州大力度放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)，“杭六條”有望減緩供需差異

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者柳寧馨  杭州報(bào)道

　　10月16日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杭六條”)，明確優(yōu)化住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　此次杭州房地產(chǎn)新政的重點(diǎn)在于調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開(kāi)，杭州市住房限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。可以發(fā)現(xiàn)，此次新政增加了主城區(qū)購(gòu)房名額，強(qiáng)調(diào)了差別化信貸政策，減緩了供需差異。

　　同時(shí)，杭州限購(gòu)區(qū)購(gòu)房門(mén)檻也在降低：杭州市戶(hù)籍家庭在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2套住房；非杭州市戶(hù)籍家庭在杭州市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅記錄的，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。這意味著杭州戶(hù)籍購(gòu)房無(wú)社保限制，外地戶(hù)籍限一個(gè)月社保或個(gè)稅記錄。

　　此外，“杭六條”明確提出，搖號(hào)無(wú)房家庭認(rèn)定規(guī)則改變；法拍房不再限購(gòu)；對(duì)職工使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手住房的，二手住房房齡與貸款期限合計(jì)年限由不超過(guò)50年延長(zhǎng)至不超過(guò)70年。

　　大力度降低購(gòu)房門(mén)檻

　　“今天放開(kāi)限購(gòu)的新政策一出，我們的客戶(hù)活躍度明顯起來(lái)了，不少購(gòu)房者前來(lái)咨詢(xún)。”我愛(ài)我家杭州公司一位客戶(hù)經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　新一輪樓市寬松背景下，南京、蘇州、武漢、廈門(mén)等地此前已對(duì)樓市政策進(jìn)行了大幅調(diào)整，有的甚至已完全放開(kāi)限購(gòu)。杭州是相對(duì)較晚大力度放開(kāi)限購(gòu)的二線核心城市。

　　在放開(kāi)限購(gòu)范圍之外，“杭六條”還降低了外地購(gòu)房者的門(mén)檻，非本地戶(hù)籍購(gòu)房者只需有社保或個(gè)稅記錄就可以限購(gòu)1套，理論上只要交一個(gè)月的社保或一個(gè)月的個(gè)稅，或以前曾有過(guò)相關(guān)記錄，即可在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，收縮限購(gòu)、非戶(hù)籍人口買(mǎi)房取消了社保繳納時(shí)限的限制，目的在于活躍當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。杭州是近年來(lái)土地供應(yīng)規(guī)模國(guó)內(nèi)最大的城市之一，在亞運(yùn)會(huì)、G20峰會(huì)籌辦過(guò)程中，杭州出讓了很多地塊，前期采取價(jià)格倒掛的銷(xiāo)售模式，導(dǎo)致需求踴躍入市，現(xiàn)在價(jià)格倒掛的形勢(shì)明顯緩解，但二手房掛牌量非常大，迫切需要活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，杭州本次房產(chǎn)新政最大的特點(diǎn)和亮點(diǎn)是，在限購(gòu)方面的松動(dòng)。浙江是全國(guó)最富裕的省份，省會(huì)杭州的首位度最高，全省三四線城市的價(jià)格基礎(chǔ)也較高。杭州此時(shí)放開(kāi)限購(gòu)，能對(duì)省內(nèi)三四線城市產(chǎn)生一定虹吸效應(yīng)，但絕無(wú)可能令外地購(gòu)房人蜂擁而至。

　　“這次杭州亞運(yùn)會(huì)辦得很成功，把城市名片打出去了。不過(guò)，未來(lái)杭州的樓市將長(zhǎng)期存在冰火兩重天的情況，選擇板塊和區(qū)域很重要。”該客戶(hù)經(jīng)理補(bǔ)充道。

　　進(jìn)一步了解杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，此次放開(kāi)限購(gòu)的范圍覆蓋了一些杭州核心片區(qū)，例如在杭州奧體中心的蕭山區(qū)部分、未來(lái)科學(xué)城、云城等熱門(mén)板塊，新政落地后，購(gòu)房者買(mǎi)房將不再受套數(shù)、戶(hù)口和社保等限制。

　　丁建剛認(rèn)為，這次新政即使能吸引一部分購(gòu)房者，也只是吸引到杭州極少數(shù)的核心區(qū)域和核心板塊，“本次新政所放開(kāi)的區(qū)域中，錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城可能成為吸引外地人購(gòu)房較為熱門(mén)的板塊。”

　　今年以來(lái)，杭州樓市整體平穩(wěn)度較高，但在近期整體市場(chǎng)承壓階段，杭州市場(chǎng)的成交量和價(jià)格也面臨壓力。根據(jù)克而瑞浙江區(qū)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，9月杭州商品房成交較上月量漲價(jià)跌，全市458個(gè)項(xiàng)目成交商品房7414套，環(huán)比增加8.06%，同比縮減21.19%；成交均價(jià)29046元/平方米，環(huán)比下跌12.26%，同比下跌8.24%。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，今年9月29日至10月6日，杭州新房住宅成交面積4.7萬(wàn)㎡，同比2022年假期下降14%。與國(guó)慶期間較為火爆的文旅市場(chǎng)相比，杭州假期新房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。

　　不過(guò)，杭州購(gòu)房需求旺盛，長(zhǎng)期來(lái)看，杭州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)，落戶(hù)相對(duì)寬松，人才支持政策豐富，人口持續(xù)流入，這些都將成為支撐杭州樓市需求的重要因素。

　　對(duì)樓市影響有待觀察

　　從“杭六條”公布的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，新政在“金九銀十”的末期及時(shí)釋放，能為四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入更多信心，同時(shí)，前期不少觀望的購(gòu)房者在獲得資格和首套房待遇后，也可能加快購(gòu)房流程。

　　丁建剛認(rèn)為，杭州本次新政總體上體現(xiàn)了平穩(wěn)中性的原則，并沒(méi)有更多的突破，短期內(nèi)杭州新政一定會(huì)帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)成交量，特別是二手房成交量的上升，“那些被限購(gòu)的剛性需求購(gòu)房者、那些一直在等待新政的購(gòu)房者，會(huì)快速入市。”

　　此次杭州樓市新政整體比較平穩(wěn)，加上杭州較早推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”并在不久前優(yōu)化相關(guān)措施，可以說(shuō)，目前政策寬松程度已經(jīng)相當(dāng)高。但是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于前所未有的嚴(yán)峻時(shí)刻，“杭六條”能否釋放更多需求、進(jìn)一步提振市場(chǎng)仍有待觀察。

　　從已放開(kāi)限購(gòu)的二線城市看，政策對(duì)市場(chǎng)影響效果并不明顯。9月以來(lái)，至少有12座城市宣布全面取消限購(gòu)，南京、蘇州、廈門(mén)、成都等強(qiáng)二線城市均放開(kāi)或部分放開(kāi)限購(gòu)，出臺(tái)了更寬松的政策，但市場(chǎng)反響并不如預(yù)期。此前，廣州作為一線城市中首個(gè)部分放開(kāi)限購(gòu)的城市，推出調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”等政策，積極調(diào)動(dòng)樓市需求。

　　收縮或退出限購(gòu)是近期熱點(diǎn)城市的普遍做法。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，原來(lái)樓市過(guò)熱時(shí)期推出的一些政策正在調(diào)整或退出。

　　李宇嘉表示，對(duì)杭州這樣的熱點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)，近年來(lái)人口流入的規(guī)模比較大，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的效果比較顯著，不可能像其他城市一樣全部退出限購(gòu)，而是收縮限購(gòu)的范圍至核心區(qū)，畢竟核心區(qū)的房源供應(yīng)缺乏彈性，被很多富裕人群和資產(chǎn)配置人群所青睞。

　　也有房產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，從市場(chǎng)化角度看，限購(gòu)政策本身是一種行政色彩極強(qiáng)的調(diào)控手段，在一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，原本就不應(yīng)該長(zhǎng)期存在限購(gòu)這種調(diào)控政策，全面取消限購(gòu)本身也只是時(shí)間問(wèn)題。

　　此前，杭州多個(gè)區(qū)域已進(jìn)行了房地產(chǎn)政策局部調(diào)整，呈現(xiàn)出多頻次、小范圍，精細(xì)化特征。例如，在限購(gòu)區(qū)域方面，去年9月，余杭區(qū)仁和街道、徑山鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街放寬限購(gòu)。今年上半年，余杭區(qū)限購(gòu)放寬圈擴(kuò)大到瓶窯鎮(zhèn)、中泰、閑林街道。

　　去年11月11日，杭州取消執(zhí)行5年多的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即在杭州限購(gòu)區(qū)域無(wú)房，但曾經(jīng)有過(guò)房貸記錄并已結(jié)清貸款的家庭，再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行，同時(shí)，杭州二套房的首付比例也從6成降至4成。

　　杭州也在一步步推行差異化購(gòu)房政策。去年9-11月，新房差異化購(gòu)房政策涉及富陽(yáng)、蕭山、錢(qián)塘、臨安、臨平及余杭區(qū)等。具體而言，外地人繳納一個(gè)月社保或個(gè)稅便可在這幾個(gè)限定區(qū)域購(gòu)房1套。

　　今年9月5日，杭州再次優(yōu)化“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，新政不再關(guān)注房貸是否已結(jié)清，只要在杭州無(wú)房，再購(gòu)房即可按首套房貸政策執(zhí)行。自此，杭州全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

　　可以預(yù)見(jiàn)，“杭六條”短期內(nèi)會(huì)加速此前觀望的購(gòu)房者的入市速度，尤其是此前被限購(gòu)的剛性需求購(gòu)房者、持續(xù)等待新政的購(gòu)房者，這意味著新政一定會(huì)帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)成交量，特別是二手房成交量的上升。

　　值得注意的是，“杭六條”提出，由人民銀行浙江省分行指導(dǎo)浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，研究落實(shí)杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。這意味著，后續(xù)杭州可能在首套房和二套房首付比例、貸款利率上可能有進(jìn)一步的下調(diào)，這為政策調(diào)整、市場(chǎng)反應(yīng)提供了空間。

　　不過(guò)，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和信心已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，影響購(gòu)房需求的因素并不僅僅取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還取決于人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)判。

　　“在新形勢(shì)下，不管是供求關(guān)系、房地產(chǎn)前景和房?jī)r(jià)預(yù)期，還是買(mǎi)房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢(shì)性的變化。因此，過(guò)去行業(yè)長(zhǎng)期過(guò)熱時(shí)期，以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策，都不再適用了，逐漸都要退出了。”李宇嘉說(shuō)。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

編輯：王京晶